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#761 Disputas entre vecinos

mp3 761 “Disputas entre vecinos” (mp3 file)


Si su vecino está haciendo algo que lo molesta terriblemente, esa actividad probablemente sea en contra de la ley. Las actividades cotidianas que podrían perturbar a un vecino están reguladas por las ordenanzas de la ciudad o el condado. Maleza sin cortar, perros sueltos,  autos viejos sobre ladrillos, podrían ser ilegales.

He aquí algunos de los temas que más comúnmente cobren las leyes locales:

Propiedad abandonada. Se trata de propiedad que se ha abandonado. Las ordenanzas prohíben tales propiedades cuando crean un peligro para otros, o si son tan desagradables a la vista que reducen el valor de la propiedad circundante. Un vecino al que no le importa cuidar su propiedad puede ser obligado a repararla o enfrentarse a una multa.

Malezas, basura y desechos. La mayoría de las ciudades prohíbe maleza alta, basura y desechos en propiedades, y a menudo lo ponen todo en una ordenanza. Las comunidades pueden prohibir estos problemas de salud porque fomentan la crianza de insectos o porque son un peligro de incendio.

Problemas con animales. La mayoría de las ordenanzas de los pueblos están diseñadas para lidiar con problemas que crean los animales -- o más exactamente, los dueños de animales que son irresponsables.

Número y cantidad de animales. Las ordenanzas locales a menudo limitan el número de ciertas mascotas por unidad de vivienda. Estas leyes están diseñadas para reducir ruido, olores y problemas de salud. Alguien que decide contar con más animales de lo que se permite es posible que tenga que comprar una licencia especial para perreras.

A pesar de que los dueños de los perros y gatos son los más propensos a verse afectados por estas leyes, no son los únicos. Algunas ordenanzas también limitan el número de patos, palomas y pollos que se permiten dentro de los límites de las propiedades en la ciudad.

Animales de granja tales como los cerdos, cabras y caballos, por lo general no están permitidos dentro de los límites de la ciudad. Pero en Albany, California, a un propietario se le permite tener una cabra --durante un periodo solamente de 60 días --como medio para controlar la maleza.

Regulaciones especiales también cubren la crianza de abejas, que requieren de un permiso y limitan la ubicación de las colmenas.

Leyes de cadenas. La mayoría de los pueblos cuentan con leyes de cadenas que requieren a los perros estar restringidos cuando se encuentran afuera de la propiedad de su dueño. A veces estas leyes se denominan, en ingles, "running at large". Si un vecino reporta un perro, la ciudad puede ir a recogerlo y llevarse al animal y luego multar al propietario.

Leyes de recoger desperdicios. Estas leyes requieren que el dueño de un animal inmediatamente recoja los desperdicios del animal cuando se encuentra fuera de la propiedad de su dueño.

Vendedor de drogas. Cuando alguien vende narcóticos ilegales, es por lo general un asunto para la policía y la oficina del fiscal de distrito, y se atiende mediante procedimientos criminales. Pero muchos departamentos de policía y oficinas de fiscal de distrito están tan agobiados que no responden a las quejas de los ciudadanos sobre ventas ilegales de drogas en sus vecindarios.

Algunos vecinos frustrados han demandado en tribunales de reclamos menores en contra de los dueños de propiedades donde se está traficando con drogas o realizando otros crímenes --y han ganado. Un número de demandas de reclamos pequeños en contra de la misma persona, rápidamente se tornan en una cantidad substancial.

Muchas ciudades también han aprobado leyes que facilitan a los propietarios de viviendas desalojar inquilinos que trafiquen con drogas, y castigan a los propietarios que no hacen nada mientras se trafica con drogas en su propiedad.

Por ejemplo, en Los Angeles el departamento de policía, puede notificar a los propietarios cuando los inquilinos han sido arrestados o condenados por ofensas relacionadas con drogas. En Pasadena, un propietario que se rehúsa a desalojar inquilinos después de una solicitud de la ciudad puede verse multado por hasta $5,000.

Los gobiernos locales también rigurosamente hacen cumplir leyes que les permiten demandar a los propietarios cuyas propiedades han sido declaradas como peligros públicos. En la ciudad de Nueva York, y en otros lugares, a los propietarios se les impugnan multas y los edificios se clausuran.

Los propietarios pueden perder sus propiedades. Las autoridades de la ley y el orden local y federal pueden tomar acción legal para que unidades de viviendas que usan los distribuidores de drogas sean decomisadas y entregadas al gobierno, incluso si la única participación del propietario en el crimen ha sido ignorarlo.

Zonificación sólo residencial. En la mayoría de las áreas residenciales las leyes de zonificación sólo permiten unidades de viviendas familiares. Esto significa que el inversionista que compra propiedad en esa calle y luego lo convierte en un edificio de departamentos  para jóvenes universitarios ruidosos, podría estar violando las leyes de zonificación.

Las leyes de zonificación también prohíben operar una empresa desde su hogar y atraer clientes creando de tráfico en algunas áreas residenciales. Se pueden prohibir, entre otras cosas, salones de belleza en el hogar, servicios de tipografía, preparadores de impuestos y mecánicos de autos.

El vecino que tiene una venta de jardín una vez al año no está realmente operando una empresa --a pesar de que algunos pueblos requieren de un permiso -- pero el que abre una venta de garaje todos los sábados en la mañana podría estar violando las leyes de zonificación.

Vehículos. Vehículos viejos en el jardín son poco atractivos para los vecinos y pueden ser una violación de las leyes locales. Una ordenanza muy común requiere que cualquier auto que no funcione sea puesto en un lugar cerrado o detrás de una verja.

Casi todas las ciudades prohíben dejar un vehículo en una calle por más de 72 horas. Cuando alguien en el vecindario lo reporta, muchos pueblos remolcarán el auto, que ha estado estacionado demasiado tiempo.

También familiares de alguien viviendo en un vehículo recreativo que se encuentra estacionado en un jardín durante un año, podrían tener que visitar al juez local.

Vecinos ruidosos. Uno de los problemas más agobiantes entre vecinos es el ruido. Existen dos reacciones comunes cuando alguno está haciendo demasiado ruido. La primera es resignarse: usted odia el ruido, pero no hace nada. La segunda es ira: usted pierde la paciencia y llama a la policía. Pero hay mejores maneras para lidiar con esta situación.

Leyes locales de ruido. Si usted es una persona responsable y su vecino lo está seriamente molestando con su ruido, el vecino probablemente está violando una ley local de ruido. Por lo general ésas leyes regulan la hora, tipo y volumen del ruido que usted no tiene por qué tolerar sólo porque quiere ser un buen vecino.

Leyes, a nivel de decibeles. Muchos pueblos prohíben el sonido continuo que supera cierto nivel de decibeles. Los límites, por lo general se establecen, según la hora del día --son más altos durante las horas laborables del día. Los límites también están regulados por las leyes de zonificación. Por ejemplo, los altos niveles están permitidos en cualquier momento en las áreas industriales.

Los sonidos pueden legalmente exceder el límite en emergencias, tal como reparación de carreteras. También, algunas ciudades otorgan permisos para ciertas actividades, tal como un proyecto de construcción o una feria callejera.

Cuando un vecino se queja sobre severos ruidos, un oficial de policía ubica una máquina que mide el nivel de decibeles en el límite de la propiedad, o adentro de la casa de la persona que se está quejando, y toma una lectura. Si el nivel del ruido está por encima del límite de decibeles que establece la ordenanza, el vecino ruidoso recibirá una advertencia o citación al tribunal.

Horas de silencio. La mayoría de las ordenanzas locales incluyen "horas de silencio". Una ordenanza típica prohíbe ruidos fuertes entre 11 p.m. y 7:00 a.m. durante los días de semana y 11 p.m., o medianoche hasta 8 o 10 a.m. los domingos y días feriados.

Las horas de silencio dependen en la zonificación del lugar en particular. En una zona sólo residencial, la hora de la mañana podría ser 8 a.m. y en una industrial podría ser 7 a.m. Si el sonido es lo suficientemente fuerte para mantener a una persona razonable  despierta durante esas horas, probablemente es ilegal.

El tener horas de silencio durante horas específicas no significa que no existan restricciones de sonido en otros momentos. Sonido innecesario y excesivo, puede ser una violación en cualquier momento.

Ruido de vehículos. Algunas leyes restringen el ruido de vehículos. Por ejemplo, una ordenanza podría estipular que el ruido innecesario del motor de una motocicleta se presume que molesta a los vecinos. A menudo existe un requisito de contar con silenciadores en los autos y que se mantengan en buen estado mecánico.

En la mayoría de las ciudades también se prohíbe tocar la bocina de un auto por cualquier razón excepto peligro. Esto significa que el tocar la bocina a diario y temprano en la mañana desde la calle cuando se viene a recoger a alguien, es una violación a la ordenanza.

Los perros ladrando. Los perros frecuentemente están regulados por ordenanzas diferentes de ruido. El perro que sólo ladra a los intrusos o cuando pasa un camión de bomberos, probablemente se encuentra dentro de los límites legales. Pero los vecinos en el vecindario que permiten a sus perros aullar toda la noche están violando la ordenanza.

Ruido no razonable. Si un ruido que le molesta terriblemente no está específicamente prohibido, igual podría ser ilegal si "no es razonable". La mayoría de las ordenanzas prohíben ruidos que no son razonables, pero no lo definen. La policía tiene que decidir en cada caso, si se amerita emitir una citación por ruido. Si el vecino ruidoso refuta la citación, la decisión final será del juez.

Por lo general, un ruido no razonable debe ser --para la persona promedio -- demasiado alto, prolongado o perturbador bajo las circunstancias. Eso por lo general termina siendo sentido común y normas de la comunidad. Por ejemplo, un niño que practica el piano durante una hora al día después de la escuela, normalmente no es un candidato para una infracción de la ley. Pero un concierto de piano todas las noches a las 11p.m., podría serlo.

Si el ruido de un vecino es excesivo y deliberado, podría ser también una violación a las leyes estatales en contra de perturbar la paz o conducta desordenada.

Otras leyes locales, sobre ruido. Si su pueblo no cuenta con una ordenanza de ruido que atienda a su situación en particular, es posible que usted pueda resolver el problema de ruido de un vecino usando otra ordenanza local. El disparar armas de fuego, o usar fuegos artificiales, están prohibidos por leyes separadas. El tener demasiados animales en una propiedad puede ser una violación a otra ley. Incluso trabajar en un auto o roto, en un edificio, o en un bote, durante mucho tiempo podría estar prohibido.

Por ejemplo, imagine que su vecino usa herramientas eléctricas en su garaje todos los días y el sábado y domingo, para reparar cortadoras de césped. Las herramientas eléctricas son suficientes para volverlo loco, pero su vecino también prueba cada cortadora de césped cuando termina de trabajar en ellas. Además, otras personas van y vienen, según llevan y recogen las cortadoras de césped.

Es muy probable que sus leyes locales de ruido digan nada sobre herramientas eléctricas o cortadoras de césped durante los fines de semana. Pero, puede que existan leyes de zonificación que restrinjan actividades comerciales en su área residencial. Cualquier negocio que se opera desde el hogar -- tal como el pequeño taller de su vecino -- que genera ruidos, atrae clientes y crea tráfico, probablemente viola las leyes de zonificación.

El ruido como una violación a un acuerdo de arrendatario. Si vive en un departamento, usted tiene dos medios adicionales disponibles para proteger su paz y tranquilidad. Primero, el propietario puede desalojar a la persona que hace ruido. Y segundo, y si el propietario no desaloja al vecino ruidoso, usted puede demandar al propietario.

Los acuerdos estándar de alquiler y arrendamiento contienen cláusulas en que le confieren su derecho a disfrutar del lugar en forma tranquila y callada. Si el estéreo del vecino no le deja dormir en las noches, el inquilino probablemente está violando su acuerdo de arrendatario -- y es motivo para desalojarlo. Recordarle al vecino los términos del contrato de arrendamiento podría ser todo lo que se necesita.

Si eso no ayuda, quéjese con el administrador residente o el propietario. La mayoría de los propietarios de departamentos no quieren problemas entre sus inquilinos, y no están dispuestos a aguantar a nadie que ignore las cláusulas de problemas en el acuerdo que han firmado. Especialmente si varios inquilinos se quejan a la vez, el propietario probablemente le ordene al vecino culpable a cumplir con su contrato o enfrentarse a desalojo.

El ruido en las subdivisiones y condominios. Si usted es propietario de un condominio o una casa en una subdivisión, puede que esté sujeto a reglas que regulan todo, desde el color que puede pintar su verja hasta las actividades que están permitidas en su propiedad. Restricciones en contra de ruidos excesivos son muy comunes.

El derecho a hacer respetar las leyes por lo general recae sobre un comité de residentes o una asociación de propietarios. Alguien que viola las reglas podría verse sancionado o incluso, demandado por la asociación.

Disputas sobre árboles. Entre vecinos a menudo surgen disputas cuando árboles hacen lo que natural y previsiblemente están supuestos a hacer: cuando crecen. El propietario del árbol podría no estar consciente de que el enorme roble se ha extendido a lo largo, así como a lo alto, y ahora cuelga peligrosamente sobre la propiedad del vecino.

El problema a menudo es cuestión de grados. Unas cuantas ramas sobre la verja no son un problema serio: varios años más tarde esas mismas ramas, enormes y presionando en contra del garaje, son muy perturbadoras.

El mismo principio se repite respecto a la basura que cae del árbol o raíces que crecen bajo tierra. Las hojas que caen en el otoño son aceptables, pero no cañerías obstruidas de cada unos pocos días --y definitivamente tampoco cañerías invadidas por raíces agresivas.

La ley a menudo refleja sobre estos grados. En caso de una inconveniencia única, al vecino, por lo general se le pide que recorte las ramas o raíces desde su propiedad. Si los daños al vecino son más severos, el vecino, podría estar en posición de demandar al dueño del árbol.

Ayuda de una empresa de servicios públicos o de la ciudad. Una empresa de servicios públicos tal como la compañía de teléfonos, por lo general, corta árboles que podrían hacer daño a su equipo --por ejemplo, si las ramas están creciendo en forma peligrosa sobre las líneas telefónicas.

La ciudad podría asumir la responsabilidad por los árboles que están en su propiedad o que podrían poner en peligro la propiedad de la ciudad --por ejemplo, si obstruyen una acera o la vista en una intersección. Para ver si un árbol se encuentra en un trecho de propiedad de la ciudad, vaya a la alcaldía, y revise el mapa de la ciudad.

El cortar el árbol de un vecino: su derecho a auto ayudarse. Los dueños de propiedades en todos los estados tienen el derecho de cortar ramas y raíces que entran a sus propiedades. En la mayoría de los estados, esta es la única manera de autoayuda que provee la ley, incluso cuando el daño de un árbol es sustancial.

Un vecino que corta las ramas o raíces de un árbol que pertenece a otra persona no está libre de valerse de una sierra y cortar todo a voluntad. Existen guías legales.

El vecino sólo puede:

--cortar hasta el límite de su propiedad.

--Necesita permiso para entrar a la propiedad del vecino, a menos que las ramas amenacen causar daño grave e inminente.

--No puede cortar el árbol propiamente tal.

--No puede destruir el árbol cortando sus ramas.

Es posible que sea necesario un permiso en algunas ciudades, para cortar cualquier árbol o podar ciertas especies de árboles.

En forma práctica, si usted decide podar las ramas o raíces del árbol de un vecino, siempre debe advertir primero al propietario del árbol. Es propietario puede que quiera asumir la responsabilidad por el trabajo para asegurar la salud y la simetría del árbol. Un enfoque efectivo podría ser ofrecer compartir el costo de podar todo el árbol.

Si el dueño del árbol objeta a sus planes de podar, escriba una carta explicando por qué su acción es necesaria y legal. O busque a un abogado que le escriba a su vecino. A menudo, una carta en membrete legal recibirá pronta atención y cooperación. Algunos abogados le escribirán una carta, según usted les indiqué, por unos $100.

Existen algunas leyes que requieren a un dueño cortar o eliminar un árbol o arbusto desagradables -- a menos que esté enfermo o de alguna manera ubicado de manera precaria lo suficiente como para provocar daños a personas que pasan. En algunos estados, incluyendo California, Luisiana y Washington, se permite a demandar a un vecino dueño de un árbol por daños provocados por sus ramas o incluso raíces cuando el árbol está saludable.

El problema radica en que el cortar las ramas que se extienden y las raíces que invaden, por lo general es caro. El podar un árbol grande, puede costar entre $300 hasta $1000. A pesar de que en algunos estados, el vecino que lleva a cabo la poda tiene que pagar por ella, en California un dueño puede verse obligado a asumir esa responsabilidad. Y en Hawai, un vecino que enfrenta sustanciales daños por un árbol puede hacer que lo poden y luego exigir reembolso del dueño del árbol.

Disputas sobre verjas. Existen ordenanzas del condado y la ciudad sobre verjas en la mayoría de las áreas urbanas y sub urbanas, y pueden ser sorprendentemente estrictas y detalladas. La mayoría regula el alto y la ubicación, otras incluso controlan el material que puede usarse, e incluso la apariencia de una verja. Muchas ciudades requieren un permiso de construcción para poner una verja.

Estas regulaciones de verjas afectan todo tipo de verjas -- cualquier estructura que se use para cerrar, poner una barrera, o dividir. A menudo, también incluyen arbustos y árboles. En realidad, las leyes locales de verjas no se hacen cumplir mucho, a veces no se hacen cumplir del todo. Las ciudades no operan como negocios de envío de equipos de inspección de verjas -- y la mayoría de las localidades cuentan con demasiadas violaciones de verjas, y nadie se queja al respecto. Mientras a otra persona no le importe, y nadie se queje, una verja que no cumple con las regulaciones puede permanecer por siempre.

 También puede que lo que comenzó siendo perfectamente legal, más tarde podría exceder los límites legales. Por ejemplo, una pequeña barrera de arbustos puede crecer a una pared natural de 15 pies. Si a ambos vecinos les gusta, y nadie dice nada, permanecerá ahí.

Si alguien se queja, el vecino que está violando la ordenanza recibirá una notificación por escrito sobre la violación y se le pedirá que acate sus estipulaciones. Si no hace nada,, la ciudad puede multar a la persona e incluso de demandarla para obligar a que se respete la ordenanza. Una violación leve, por lo general no es suficiente para generar la ayuda de la ciudad o de las autoridades del condado.

Algunos tipos de restricciones que se encuentren en las leyes locales incluyen las siguientes:

Altura máxima. Casi todos los pueblos ponen restricciones en las verjas. En áreas residenciales las leyes locales por lo general restringen verjas artificiales o construidas a una altura de seis pies en los jardines. En el frente de las casas, el limité a menudo es de cuatro pies.

Las restricciones generales de altura máxima pueden también afectar las verjas naturales -- arbustos o árboles -- si cumplen con la definición general de verjas de la ordenanza. Ya se trate de árboles o arbustos, el que se consideren verjas depende de la baja ubicación de sus troncos, la ordenanza en particular y si se usan o no como una verja. Cuando las leyes hacen excepciones con las verjas naturales, las restricciones de altura, por lo general son de cinco a ocho pies.

Requisitos de distancia. La mayoría de las leyes locales contienen lo que se llama una regla de requisitos de distancias en que las verjas tienen que estar a cierta distancia de la calle o la acera. Esto provee a la ciudad suficiente espacio para mantener su propiedad y evitar los peligros que pueden causar verjas obstruyendo la vista en la entrada de garajes o intersecciones.

Materiales prohibidos. Algunos pueblos prohíben el uso de ciertos materiales en la construcción o mantenimiento de una verja -- por ejemplo, el uso de alambre de púas o con cargas eléctricas. Incluso cuando no existe una de esas leyes específicas, si una verja se construye con material peligroso o no se construye debidamente que resulta poco atractiva o un peligro, podría verse prohibida bajo las leyes de propiedades abandonadas.

Apariencia. Las leyes locales por lo general no dictan cómo debe de verse una verja. Con muy raras excepciones, tal como en comunidades circundantes a las playas en Florida. Existe una ordenanza extraordinaria que requiere de verjas de maderas blancas en cada propiedad.

En la mayoría de los lugares, los dueños están en libertad de escoger la apariencia de sus verjas. De vez en cuando, un propietario excéntrico construye una verja tan fea que los vecinos desean que sea en contra de la ley debido a su apariencia. Una verja fea, puede ser indicio de intento de molestar a un vecino, y si es una verja totalmente inútil para el dueño, podría ser una verja ilegal.

La apariencia de una verja es importante en otra situación --cuando no se mantiene debidamente y se convierte en algo poco atractivo, violando así la ordenanza de propiedades abandonadas. Una verja deteriorada entra en esta categoría. Una pared de piedra que se está cayendo, una verja de alambre que está rota o una verja cubierta con graffiti, todas podrían considerarse como propiedad abandonada, dependiendo de la ordenanza. Una verja dilapidada también podría violar una ordenanza que prohíbe a un dueño permitir condiciones peligrosas que existan en su propiedad.

Para sugerencias sobre cómo resolver disputas con sus vecinos, escuche el mensaje de SmartLaw #762.

Este mensaje se basa en información que aparece en el libro de Los Angeles Times, titulado en ingles "Neighbor Law: Fences, Trees, Boundaries and Noise” de Cora Jordan, publicado por la editorial Nolo en Berkley, California. Para obtener una copia llame a la editorial Nolo a su número de teléfono gratis: 1-800-992-6656 o visite su sitio por Internet en: www.nolo.com

 

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