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#903 Derechos de Inquilinos: Desalojo

mp3 #903 “¿Qué debe de saber sobre los desalojos?”  (mp3 file)


Este mensaje contestará las siguientes preguntas:

  1. ¿Puede un propietario demandar para desalojarlo?
  2. ¿Puede un propietario cerrarle donde usted vive?
  3. ¿Qué tiene que hacer ante una demanda de desalojo?
  4. ¿Qué puede hacer si usted pierde el caso?
  5. ¿Qué puede hacer sobre discriminación?
  6. ¿Cómo puede conseguir un abogado que lo represente?

Primero, ¿puede un propietario demandarlo para desalojarlo?

Sí- en algunos casos el propietario puede demandarlo no importa si cuenta con un contrato de arrendamiento o con un acuerdo de alquiler de mes a mes.

Si usted tiene un contrato, el propietario puede tratar de desalojarlo por razones tales como no pagar su renta a tiempo o por crear inconveniencias al tener fiestas ruidosas. En esos casos el propietario debe darle una notificación de tres días, por escrito, para que se mude antes de demandar para desalojarlo. El propietario también puede demandar para desalojarlo si usted rompe una parte del contrato - o si se le pide que se mude cuando su contrato termina y usted se rehúsa a hacerlo.

Si usted tiene un acuerdo de alquiler de mes a mes, el propietario puede darle una notificación de 30 días, por escrito, aún cuando usted no haya hecho nada malo. Si usted no se muda dentro de ese plazo, el propietario puede demandar para desalojarlo. Sin embargo, algunas comunidades cuentan con leyes que limitan los desalojos a solamente cuando existen ciertas “buenas causas”.

Para poder desalojarlo el propietario tiene que recurrir ante un tribunal. La demanda en contra suya se llama “una acción de retención ilegal”.

He aquí cómo se inicia una demanda para desalojo:  Después de usted recibir la notificación de tres o 30 días, el propietario le enviará una “demanda”. Este documento le notifica que está siendo demandado. Usted tiene cinco días, incluyendo los fines de semana, para responder a la demanda. Usted también recibirá una “citación” que le indica cuándo y dónde debe responder. Si el propietario lo demanda ante el Tribunal Superior, usted tiene que responder la demanda por escrito. Si no lo hace, el caso probablemente se decidirá a favor del propietario.

Para evitar una demanda, usted podría sugerir ir con el propietario a “mediación”. Esto significa que una tercera parte -alguien que no tiene nada que ver con el problema- tratará de ayudarle a usted y al propietario a encontrar la manera de resolver sus diferencias. Para localizar un programa de mediación en su área, comuníquese con el Coordinador de Resolución de Disputas del Departamento de Asuntos del Consumidor. Puede llamarlos al: 1-800-952-5210. También puede buscar en el directorio de programas de resolución de disputas que puede encontrar en línea en el sitio:www.dca.ca.gov.  además, puede que  prefiera llamar a Servicios de Resolución de Disputas del Colegio de Abogados del condado de Los Ángeles al: 213-896-6533.

¿Puede el propietario cerrarlo de donde usted vive?

Un propietario que quiere que usted se mude no puede legalmente dejarlo fuera de su departamento o de su casa-sacar sus pertenencias, ni cualquier puerta o ventana. El propietario no puede tampoco legalmente quitarle el gas, la electricidad, la calefacción o el agua. Si sucede alguna de esas cosas, usted puede demandar al propietario.

Si usted gana el caso, el propietario tendrá que pagar por cualquier daño que haya ocurrido. Por ejemplo, puede haberse echado a perder comida en su refrigerador, mientras se desconectó la electricidad. El abogado tendrá que pagarle hasta $100 por cada día que la electricidad haya sido desconectada, o $250 por cada ley que haya violado. El propietario también tendrá que pagar los honorarios de su abogado. Sin embargo, si usted pierde el caso, puede que tenga que pagar los honorarios del abogado del propietario.

¿Qué tiene que hacer ante una demanda de desalojo?

Si la demanda involucra dinero y la cantidad de $7,500 o menos, el propietario puede llevarlo ante un Tribunal de Reclamos Menores.

Los abogados no están permitidos en un Tribunal de Reclamos Menores, pero usted puede hablar con un abogado para que le ayude a defenderse bien. Por ejemplo, un abogado puede que le diga si usted puede alegar que la demanda por desalojo ha sido una medida tomada en “retaliación”. Eso significa que el propietario quiere castigarlo por algo- tal vez porque usted ha reportado alguna falla a un inspector de edificios.

Sin embargo, la mayoría de las demandas de desalojo se introducen en el Tribunal Superior donde un abogado puede representarlo a usted y también al propietario.

¿Qué puede hacer si pierde el caso?

Si usted pierde, puede que tenga que pagar los gastos del propietario en el tribunal, incluyendo los honorarios de su abogado.

También se le permitirá apelar. Esto significa que usted puede pedir a un tribunal de mayor instancia que vuelva a escuchar su caso. Pero igual tendrá que mudarse a menos que el tribunal le conceda una “estadía” o “demora” hasta que se concluya el caso.

Si usted no apela, no hay mucho más que pueda hacer excepto mudarse. De lo contrario, el propietario puede conseguir un mandato de posesión que es un documento que ordena al alguacil que lo mude. Si usted está en el departamento, él lo pondrá en la acera.

¿Qué sucede si usted se muda pero deja sus pertenencias? Si sus pertenencias valen menos de $300 el propietario puede quedárselas o venderlas, o simplemente deshacerse de ellas. Si sus pertenencias valen más de $300, el propietario tiene que darle 15 días para sacar sus cosas (18 días si la notificación le llega por correo). Si el propietario pone sus pertenencias en un almacén durante ese tiempo, usted tendrá que pagar los gastos de almacenamiento.

¿Qué puede hacer usted sobre discriminación?

Puede que usted considere que el propietario de un departamento o casa que usted arrienda lo está desalojando por motivos de su raza, religión, origen nacional, descendencia, edad, preferencia sexual, género o discapacidad. Tal vez el propietario no le arrendará a usted y a una persona del sexo opuesto si no están casados.

Si ese es el caso, llame a la oficina más cercana del Departamento de Empleo Justo y Vivienda de California al: 1-800-233-3212. O puede llamar al Departamento de los Estados Unidos de Vivienda y Desarrollo Urbano (conocido por sus siglas en inglés HUD): 1-800-669-9777. Sin embargo, usted debe de saber que los propietarios de viviendas para personas de edad avanzada no están obligados a aceptar familias con niños.

Por último, ¿cómo puede encontrar a un abogado que lo represente?

Si usted no tiene a un abogado, pregunté a un amigo, compañero de trabajo, empleador o socio de negocios que le recomiende uno. Es posible que usted quiera preguntar si el abogado cuenta con alguna experiencia en las leyes de propietarios/arrendatarios. También puede llamar a su servicio local de referencia de abogados, certificado por el Colegio de Abogados.  Llame al localizador de los servicios de referencia de abogados del Colegio de Abogados de California al: 1-866-44-CA-LAW o 1-866-442-2529 para encontrar un servicio de referencia de abogados en California. Usted también puede contactar el servicio de referencia de abogados del Colegio de Abogados del condado de Los Angeles llamando al: 213-243-1525. Puede también buscar en las páginas amarillas de su directorio telefónico bajo “attorney referral services”, “attorneys” o “lawyers”. La persona que responda a su llamada, puede hacerle una cita para que usted vaya a ver a un abogado. Puede que tenga que pagar una pequeña tarifa por la referencia y podrá hablar con el abogado durante media hora. Luego si usted decide contratar a ese abogado, asegúrese que entiende bien para qué tendrá que pagarle, cuánto le costará y cuándo tendrá que pagarle su cuenta.

¿Qué si usted no tiene suficiente dinero para pagar la asesoría legal?

Si usted está afiliado a un “plan de seguro legal”, puede que le cubra el tipo de servicios que usted necesita. O si sus ingresos son muy bajos, puede que califique para recibir ayuda legal gratis o a bajo costo. Revise las páginas blancas de su directorio telefónico, en busca de los programas de servicio legal , tales como la “Legal Aid Foundation Eviction Defense Center”.

El propósito de este mensaje es proveer la información general sobre la ley, que está sujeta a cambios. Si usted tiene un problema legal específico, puede que quiera consultar a un abogado. Para más información sobre sus derechos y obligaciones como arrendatario lea los mensajes 901 y 902.

 

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