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#906 Derechos y responsabililades de los arrendadores

mp3 906 ¨Derechos y obligaciones de los arrendadores” (mp3 file)


Si usted alquila una casa o apartamento a otra persona, usted entra en un contrato legal conocido como la relación entre el arrendador y el arrendatario. Este acuerdo tiene ciertas condiciones básicas especificadas por la ley, que usted debe entender antes de firmar. Como arrendador usted tiene ciertos derechos; pero también tiene ciertas obligaciones.

Su derecho obvio como arrendador es recibir un pago por el uso de la propiedad. Otro derecho importante es recibir su propiedad sin daños, al finalizar el contrato. Su propiedad debe ser devuelta en la misma condición que se recibió, excepto por el uso y desgaste normal. A cambio de esos derechos, es su obligación proveer una vivienda segura y limpia y hacer reparaciones estructurales y de seguridad, cuando sea necesario.

También es su obligación respetar los derechos de su inquilino.  Una de los más importantes es el derecho a la tenencia pacífica. Al alquilar una casa a un arrendatario, usted está dando a ese inquilino la tenencia y uso de su vivienda libre de interferencia. Eso significa que usted no puede entrar frecuentemente, a horas extrañas, o sin avisar. Los derechos relacionados con la inspección razonable son establecidos por adelantado en un contrato escrito de alquiler. Usted normalmente tiene derecho a proteger su propiedad mediante la inspección razonable, pero debe notificar con un tiempo adecuado. Usted debe notificar con un tiempo razonable al inquilino si desea enseñar la propiedad a potenciales compradores. Si la casa o apartamento es rentada en una base mensual, usted debe dar aviso de 30 días por escrito para cambiar los términos del contrato de alquiler o el monto de la renta que usted cobra. De hecho, todas las notificaciones para cambiar o terminar un contrato de alquiler de un mes o menos, deben ser anunciadas por adelantado con el mismo número de días del periodo de alquiler. Por ejemplo, un periodo de renta de mes a mes requiere un aviso de 30 días. Un contrato de renta de semana a semana requiere una notificación de siete días. Si el contrato de renta es por más de un mes, por ejemplo de un año, entonces la notificación debe ser 30 días antes. Ese tipo de avisos deben hacerse por escrito, y deben entregarse personalmente a su inquilino.

Finalmente, tanto el arrendador como el arrendatario tienen la obligación de cumplir con las leyes locales y estatales relacionadas con el uso y condición de la propiedad.

Los derechos y obligaciones básicas que han sido mencionados, se aplican, sea o no que el inquilino y usted hayan firmado un contrato. Un contrato escrito es mejor, porque sirve como una minuta de otras condiciones y términos que usted desearía incluir, como las restricciones al número de adultos o niños, o tipos de mascotas, que son permitidos. Y si usted desea establecer los términos para rentar por un año o más, o para determinar el pago de gastos de abogado para hacer cumplir el contrato, debe hacerse por escrito para que pueda ser ejecutable.

Si el arrendatario se muda de la propiedad antes de que se cumpla el término del alquiler, dejándola desocupada, esto puede ser considerado como un abandono de la propiedad tras cumplir con los requisitos de aviso legal del Código Civil Sección 1951.3.  Después de 15 días de abandono, y después de cumplir con los requisitos de notificación, el arrendador puede reingresar a la propiedad. Usted puede intentar cobrar el alquiler adeudado por el resto del plazo acordado, si usted hizo un esfuerzo razonable para volver a alquilar la casa o apartamento.  Los derechos y recursos a menudo son complejos y debe considerar asistencia o consejería legal.

La situación es más complicada si el arrendatario parece haberse ido, pero ha dejado algunas de sus propiedades personales en el local o si no pagó una cantidad considerable del alquiler.  En esos casos, usted debe consultar  a un abogado antes de tratar de deshacerse de las posesiones del inquilino o volver a alquilar la propiedad.  Es ilegal tratar las posesiones del arrendatario como si fueran suyas, estas deben ser guardadas en un lugar seguro bajo los términos establecidos por la ley.

Otro problema complicado es la situación en la cual un arrendatario no paga el alquiler o se niega a mudarse al término de su contrato. En esas circunstancias, usted tiene derecho a desalojar al inquilino, pero sólo después que usted ha tomado las medidas legales correspondientes de acuerdo a términos muy específicos. Usted debe avisar adecuadamente o notificar al arrendatario, generalmente dándole un plazo de 3 días para que pague la renta o se mude. Si el inquilino no hace caso a esas notificaciones, usted está obligado entonces a presentar una queja y hacer que el arrendatario reciba en forma oficial citaciones y agravios judiciales.  Cinco días después de que se le ha entregado al inquilino una citación o agravio, usted puede pedir a la corte que fije una fecha para una audiencia. En esa audiencia usted puede solicitar que el arrendatario sea desalojado. Si el juez acepta que el inquilino ha violado los términos del contrato, un alguacil le presentará un aviso de desalojo al arrendatario, quien tendrá ahora cinco días para abandonar su propiedad. Sólo después de estos cinco días, usted puede legalmente cambiar los seguros de la vivienda y dejar adentro o sacar las posesiones personales del inquilino. De otra manera, un arrendador no debe nunca acudir a soluciones  tomadas por sí mismo, como colocar candado a las puertas, suspender los servicios de electricidad y agua, o cambiar puertas y ventanas con la intención de que los inquilinos se vayan. Debido a que estos procedimientos son tan técnicos, es recomendable que usted los haga manejar por un abogado o por un servicio de desalojo. Incluso si usted decide presentar una demanda por sí mismo en un tribunal de reclamos menores, usted debe hacer que un abogado revise las notificaciones que usted ha entregado y la manera como lo ha hecho, para asegurarse de que ha cumplido adecuadamente con todos los requisitos necesarios relacionados con los plazos que debe dar al arrendatario. Un solo error podría resultar en largas demoras para que usted vuelva a tomar posesión de su propiedad.

Debido a que la relación arrendador-inquilino es un contrato legal, usted debe entender sus cláusulas antes de alquilar su propiedad. Recuerde que como arrendador a usted se le exigirá proveer viviendas que sean seguras y limpias y mantenerlas en buen estado. Usted entregará la propiedad al inquilino libre de interferencias de su parte. A cambio, usted puede cobrar el alquiler, y con tiempo suficiente de aviso, puede inspeccionar la propiedad. Al finalizar el período de alquiler, la propiedad debe serle devuelta sin daños excepto por el uso y deterioro normales. El costo de reparación por el uso y deterioro de alfombras, pisos, cortinas y pintura es generalmente asumido por el arrendador como costo de hacer negocio. El propietario tiene ciertos deberes que cumplir o debe rembolsar los depósitos al inquilino, en el transcurso de dos semanas después que el arrendatario ha dejado la propiedad, como se explica más ampliamente en la grabación titulada, ¨derechos y deberes de los inquilinos”. Todos los depósitos en California son considerados reembolsables a menos que el arrendador presente cuentas por gastos en los que se usó dinero de los depósitos. Muchas de estas condiciones básicas se aplican haya o no un contrato escrito. Varios reglamentos imponen obligaciones adicionales a los propietarios.

Finalmente, los arrendadores tienen que recordar siempre que como regla general, los inquilinos tienen exactamente los mismos derechos que cualquier ciudadano cuando se trata de contactar las entidades apropiadas del gobierno, relacionarse con vecinos y amigos, o ejercer su derecho de libre expresión como lo garantiza la constitución.  Las leyes estatales también protegen a los inquilinos de los intentos de arrendadores para desalojar o castigar a los arrendatarios por ejercer estos derechos de ciudadanía.

 

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