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#920 Compra de una casa

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Este mensaje a responderá las siguientes preguntas:

  1. ¿Cómo se compra una casa?
  2. ¿Necesita a un agente de bienes raíces o un abogado?
  3. ¿Qué información debe proveerle el vendedor?
  4. ¿Debe usted inspeccionar la casa?
  5. ¿Cómo se hace una oferta para una casa?
  6. ¿Qué es un recibo de depósito?
  7. ¿Puede cambiar su oferta?
  8. ¿Cómo puede obtener un préstamo?
  9. ¿Qué tipos de préstamos para casas hay disponibles?
  10. ¿Qué ocurre cuando usted "cierra" la compra de una casa?
  11. ¿Cómo debe retenerse el título de la casa?
  12. ¿Necesita comprar un seguro de título de la propiedad?
  13. ¿Puede usted perder la casa si no cumple con los pagos del préstamo?

Primero, ¿cómo se compra una casa?

            Sea un consumidor informado; la compra de una casa o de un condominio es una de las compras más complejas y caras que usted hará en su vida. Igual que con otras cosas, usted recibe por lo que paga. Busque y compare muchas casas en diferentes áreas, tanto nuevas como usadas. Antes de formular una oferta por escrito, sepa exactamente lo que está comprando y cuáles serán los costos después que usted sea el propietario.

            Por ejemplo, además de los pagos mensuales de interés y principal que usted asumirá al financiar la compra de la casa, tiene que presupuestar los pagos de servicios públicos, los impuestos de propiedad, pólizas de seguro y costos de mantenimiento. Si usted compra una casa que es parte de una Asociación de Propietarios también tendrá que pagar las cuotas mensuales de la asociación. A muchos propietarios se les cobra una tarifa especial por parte de la ciudad o municipalidad por cosas como alcantarillados, luces de la calle y recolección de basura. Asegúrese de pedirle al vendedor que le muestre las facturas de todos esos cobros durante el año; averigüe si algunos de esos cobros están pendientes para imponerse sobre la propiedad en el futuro.

            También, revise la condición de la casa y cualquier enser que esté incluido en la venta. Si usted compra una casa para arreglarla, asegúrese que sabe en lo que se está metiendo.

            ¿Necesita a un agente de bienes raíces o un abogado?

            Los agentes de bienes raíces pueden ayudarle a encontrar una casa adecuada. La mayoría de las casas usadas las tiene anunciadas el corredor de bienes raíces que representa al vendedor. Por lo general usted no tiene que pagar a su agente una tarifa porque su agente recibirá comisión del vendedor o una vez que la casa se vende.

Los agentes de bienes raíces pueden ayudarle con otros asuntos necesarios, tales como: la obtención de un préstamo y el procesamiento de todo lo que se requiere para comprar una casa. En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, el agente de bienes raíces está obligado a informarle si representa al comprador, al vendedor, o a ambos.

            Si usted no conoce a un buen agente de bienes raíces, pida a sus amigos y compañeros de trabajo que le recomienden a uno. También puede hablar con varios agentes hasta que encuentre a uno que considera que es el mejor para usted. También puede buscar un agente de bienes raíces que lo represente a usted exclusivamente.

Asegúrese de entender todos sus derechos y responsabilidades. Es aconsejable ver a un abogado que cuente con experiencia en las leyes de bienes raíces antes de firmar nada.

Un abogado también puede ayudarle con cualquier pregunta legal sobre impuestos que puedan surgir durante la compra.

            ¿Qué información debe proveerle el vendedor?

En la mayoría de los casos, cuando se está preparando para comprar una casa, el vendedor tiene que proveerle con una declaración de revelación de transferencia de bienes raíces. Esto es un formulario impreso que enumera todas las características y defectos estructurales tales como los techos, cimientos o problemas eléctricos. El vendedor también tiene que incluir posibles problemas de los cuales esté consciente, tales como derechos a paso, peligros ambientales, inundaciones, o derecho de otras personas a entrar a la propiedad; violaciones de zonificación o problemas con ruido. Es también la responsabilidad del agente del vendedor llevar a cabo una inspección visual del lugar para el potencial comprador, y reportar todos los datos materiales que afectan el valor o atractivo de la propiedad.

Si usted quiere información que no se ha cubierto en el formulario de revelación, ponga sus preguntas por escrito y, pídale al vendedor que le provea respuestas por escrito.

Si usted y el vendedor están valiéndose de un agente de bienes raíces, el agente tiene que llenar las secciones del formulario de revelación. Sin embargo, a los agentes sólo se les requiere llevar a cabo una inspección visual de la propiedad y enumerar cualquier problema que vean o sospeche. La obligación del vendedor es honestamente revelar toda información, pero el agente del vendedor y la revelación del agente no son parte del contrato entre el comprador y el vendedor, y no es una garantía por parte del vendedor.

Si usted compra un condominio, el vendedor tiene que proveerle copias de los artículos de incorporación de la Asociación de Propietarios, estados financieros y otros documentos que le indiquen sobre cualquier cosa queda todavía por pagarse. Usted también debe pedir los minutos de las reuniones de la asociación. Por ejemplo, tal vez existan demandas que se han discutido que podrían afectar el valor del condominio.

 ¿Debe usted inspeccionar la casa?

Antes de comprar propiedad usada, es aconsejable que la inspeccione un especialista capacitado que podría encontrar problemas que nadie sospecha.

El tipo de inspección que usted necesita depende de la localización y condición de la propiedad. Por ejemplo, en un área de colinas, usted podría necesitar una inspección de estabilidad del suelo.

La mayoría de los compradores deben de llevar a cabo por lo menos una inspección general de la casa para descubrir si se encuentra bien estructuralmente; una inspección de control de pestes para ver si la casa se ha visto infectada por termitas o moho corrosivo; y una inspección de asbesto. Un agente de bienes raíces puede aconsejarle sobre inspecciones adicionales.

¿Cómo se hace una oferta para una casa?

La mayoría de las casas se venden a través de agentes de bienes raíces que cuentan con experiencia en la evaluación de casas. Una vez que usted encuentre la casa que desea y determina cuánto está dispuesto a pagar, necesita hacer un depósito (lo que se llama, en inglés, "earnest money"), para demostrar al vendedor que usted está serio respecto a la compra de la casa. El depósito se acredita al pago inicial del precio que usted está ofreciendo pagar por la casa. Con el depósito, para el cual se emite un cheque a nombre del vendedor que sólo puede hacerse efectivo cuando acepta su oferta, usted somete también una oferta escrita en un formulario que se conoce como un contrato de compra de los bienes raíces y recibo de depósito. Sin embargo, por lo general el formulario pre-impreso, simplemente se llama un recibo de depósito.

¿Qué es un recibo de depósito?

Un recibo de depósito es una oferta que, al aceptarla el vendedor, resulta en un contrato formal  con efectos serios y duraderos. Debe cubrir todos los términos importantes de la venta. Por ejemplo, debe incluir una descripción completa de la propiedad y cualquier propiedad personal que se venderá con la casa, tal como enseres de la cocina. Debe incluir el precio exacto de la venta dividido en la cantidad de su depósito, el pago inicial, y la cantidad del préstamo que usted necesitará.

Asegúrese que el recibo del depósito enumera las condiciones que le permiten a usted salirse del contrato. Usted quiere estar en posición de cancelar el contrato si no puede obtener un préstamo, o si la inspección demuestra que la casa cuenta con sustanciales defectos o problemas, o si usted necesita vender la casa que ahora tiene antes de poder comprar la nueva. Si se da alguna de esas eventualidades, el recibo de depósito también debe de especificar si usted recibirá de vuelta parte o todo su depósito. Por lo general, usted no puede retractarse simplemente porque encuentra otra casa que prefiere o por cualquier otra razón, sin arriesgarse a perder su depósito.

Suponga que usted firma un recibo de depósito antes de obtener el formulario de revelación que el vendedor  y/o su agente de bienes raíces tiene que proveerle. Es posible que usted pueda cancelar el contrato si obra rápidamente. Si la declaración de revelación se le entrega a usted personalmente, cuenta con tres días para cancelar. Si la recibe por correo, cuenta con cinco días a partir de la fecha postal que aparece en el sobre. Pero si usted recibe una declaración de revelación completa antes de hacer una oferta, no podrá cancelar el contrato.

¿Puede cambiar su oferta?

Usted no debe de formular una oferta de compra de una casa a menos que esté seriamente interesado en comprarla. Sin embargo, usted puede revocar su oferta antes de que sea aceptada por el vendedor. Si su oferta es aceptada por el vendedor, usted podría terminar el contrato si las condiciones a su oferta no se dan. De lo contrario, si usted re retira del contrato, probablemente perderá su depósito. La mayoría de los recibos de depósitos contienen una cláusula de "daños de liquidación", que podrían resultar en la pérdida del depósito del comprador (hasta 3% del precio de compra) en caso de que el comprador desista de la compra. Una vez que se ha aceptado una oferta no puede cambiarse sin el consentimiento de todas las partes (el vendedor y el comprador).

¿Cómo puede obtener un préstamo?

La mayoría de los préstamos para casas los otorgan instituciones financieras, tales como bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, empresas de seguro, uniones crediticias, corredores hipotecarios y bancos hipotecarios. Puede que le cobren distintas tarifas y que ofrezcan distintas tasas de interés, de manera que vale la pena comparar entre ellos.

Cuando usted solicita un préstamo para una casa, el prestatario llevará a cabo ciertas investigaciones. Revisa sus antecedentes de crédito para asegurarse que usted podrá pagar el préstamo en pagos mensuales. Obtiene una evaluación o cálculo del "valor justo en el mercado" o valor de la casa. El prestatario también por lo general revisa el título de propiedad y los antecedentes de la casa para asegurarse que el vendedor es efectivamente el verdadero dueño y que, si le extiende un préstamo a usted, no habrá reclamos ni embargos superiores al suyo por la cantidad que le está prestando.

Hay los pagos involucrados en estos procedimientos. Por lo general tendrá que pagar una solicitud de préstamo, los costos de preparación de documentos, los costos de hipoteca y seguro de título de la propiedad, costos de notario público y costos para registrar documentos en el momento en que se cierra la venta.

¿Qué tipos de préstamos para casas hay disponibles?

A cambio de dinero efectivo del prestatario, usted se compromete a pagar intereses y a formular pagos durante un periodo de tiempo. La propiedad es el colateral para el préstamo.

A veces el vendedor le ofrece financiamiento o asume parte del préstamo. Los términos de esos préstamos se negocian entre el vendedor y el comprador. Usted debe ver a un abogado para asegurarse que sus intereses están protegidos y que este tipo de préstamo cumple con todos los requisitos legales.

Ocasionalmente, usted puede "asumir" un préstamo, o asumir un préstamo que el vendedor está pagando. Sin embargo, la mayoría de los préstamos cuentan con cláusulas de aceleración, o pago al vender. Esto significa que el prestatario puede exigir que el vendedor pague todo el préstamo cuando vende la propiedad. Si usted desea asumir un préstamo esto podría ser una condición en su oferta. Para protegerse, asegúrese de obtener consentimiento por escrito de todos los prestatarios antes de asumir un préstamo. La mayoría de los préstamos para casas disponibles en California ofrecen, una o dos estructuras de tasas de interés. Un préstamo con una tasa de interés fija, de manera que su tasa de interés y pagos mensuales nunca cambian. Algunos préstamos con tasas de intereses fijas están garantizados o asegurados por el gobierno federal, tal como los préstamos a veteranos, o un préstamo de la FHA. Estos préstamos por lo general cuentan con tasas de intereses más bajas, pero son más difíciles de obtener. Para más información póngase en contacto con la oficina local del Departamento de Asuntos de Veteranos de California, la Administración de Veteranos de los Estados Unidos, o el Departamento de  Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Los préstamos con tasas de interés fijas que no están asegurados o garantizados por el gobierno federal se llaman préstamos convencionales.

Un préstamo con tasa de interés ajustable, conocidos en inglés como ARM, cuentan con tasas de interés y pagos mensuales que podrían cambiar de tiempo en tiempo, según las condiciones del mercado financiero. Por lo general, la tasa de interés es baja al comienzo de un préstamo. Un préstamo de tasa de interés ajustable puede ser muy complejo. En algunas circunstancias, la cantidad del principal puede verse aumentada debido a la manera en que los pagos se estructuran. De nuevo, asegúrese que usted entiende todos los términos del préstamo antes de firmar ningún documento.

De vez en cuando, surgen nuevos planes hipotecarios, tales como préstamos federales para personas que compran casas por primera vez. Revise con sus oficinas locales de Asuntos del Consumidor y Departamentos de Vivienda locales, estatales y federales para obtener información actualizada sobre las distintas opciones. Muchos agentes de bienes raíces también están conscientes de los programas de hipotecarios existentes. Antes de comprometerse con ninguno de esos planes, es aconsejable que usted obtenga la ayuda de un abogado que analice los puntos buenos y malos de varios programas.

¿Qué ocurre cuando usted "cierra" la compra de una casa?

Para protección del vendedor y del comprador, una persona o empresa que no tiene conexión con usted o con el vendedor, retiene todo dinero y documentos involucrados en la compra. Ese procedimiento es una cuenta de garantía que en inglés se denomina "escrow". La persona encargada de la cuenta de garantía le hará entrega del título de propiedad al comprador cuando se le paga al vendedor el dinero del comprador (o del prestatario). Estos servicios de la cuenta de garantía los pueden proveer compañías de título, los bancos, asociaciones de préstamos y ahorro, empresas licenciadas para estas funciones, corredores de bienes raíces o abogados.

El encargado de la cuenta de garantía, también puede proveer parte de los documentos que conllevan la compra de una casa, tal como ordenar un informe preliminar de título de propiedad o informes de propiedad, registrar el título con la oficina del condado y pagarle al vendedor. Los servicios de la cuenta de garantía también incluyen proveerle a usted con una declaración de cierre o compra enumerando todos sus costos y cobros.

Antes de firmar las instrucciones de la cuenta de garantía, asegúrese que reflejan todos los acuerdos que usted ha acordado con el vendedor o el agente del vendedor. Las instrucciones escritas sobre los términos finales acordados por ambas partes y cualquier error necesitan corregirse antes de que usted firme el acuerdo.

¿Cómo debe retenerse el título de la casa?

Usted puede ser dueño o tener el título de una casa por cuenta propia, como propiedad separada; con su cónyuge como propiedad comunal; o con su cónyuge o cualquier otra persona, como ocupantes en común. Como la manera en que retiene el título de propiedad afecta los impuestos que usted paga, así como lo que ocurre con la propiedad en caso de su muerte, debe de hablar con un abogado o especialista en impuestos cuando tomé esta decisión.

¿Necesita comprar seguro de título de propiedad?

El seguro de título de propiedad es necesario para su protección cuando compra una casa. Los prestatarios quieren que usted obtenga seguro de título de propiedad antes de hacerle entrega de un préstamo. Cuando usted formula una oferta para comprar una casa, una de las condiciones debe ser que el título esté limpio cuando se le entrega. Un "título limpio" significa que cuando se completa la venta, el título queda libre de todo gravamen, juicio o cualquier otro reclamo sobre la propiedad, excepto por el préstamo que usted ha asumido para comprar la casa.

Antes de que una empresa de seguros emita un seguro de título de propiedad, lleva a cabo una investigación preliminar para determinar si alguna otra persona, además del vendedor, tiene algún reclamo sobre la propiedad. Después que usted formula una oferta, por lo general se le provee un informe preliminar de título, que le informa qué tiene que eliminarse antes de usted poder contar con un título limpio.

Usted debe revisar el informe cuidadosamente para determinar si existen gravámenes, hipotecas, de reclamos o restricciones sobre la propiedad. Usted puede obtener más información sobre los aspectos que aparecen en el informe, por parte de empresas de títulos de propiedad o los archivos del condado.

Existen distintos tipos de seguros de títulos de propiedad y usted puede negociar los términos igual que lo hace con cualquier otro tipo de póliza. También puede negociar con el vendedor en el momento en que formula su oferta de compra respecto a quién pagará los costos de esa póliza.

¿Puede usted perder la casa si no cumple con los pagos del préstamo?

Las leyes de California estipulan que a usted se le puede cobrar una cantidad adicional si sus pagos mensuales se retrasan más de 10 días. Ese cobro no puede ser mayor de $5 dólares, o 6% de la cantidad que debe. No se le puede cobrar a menos que los documentos que usted firma con el prestatario le indiquen sobre ese cobro.

Si usted no formula un pago o no hace cualquier otra cosa que acortó hacer, tal como pagar por el seguro contra incendios, el prestatario puede rematar. Esto significa que el prestatario puede obligar a que su propiedad sea vendida para poder pagar el préstamo. Usted tiene que ser notificado de la venta y se le tiene que dar la oportunidad de hacer entrega de los pagos morosos. Pero también tendrá que pagar el prestatario cualquier cobro por morosidad y los costos incurridos en el remate. Un abogado puede ayudarle a asegurarse que se acatan todas las reglas.

El propósito de este mensaje es proveer le información general sobre la ley, que está sujeta a cambios. Si usted tiene un problema legal específico, puede que quiera consultar a un abogado.

La grabación que usted acaba de escuchar se basa la información de un panfleto publicado por el Colegio de Abogados de California. Si usted desea obtener una copia gratis del panfleto del Colegio de Abogados sobre este tema, por favor llame a la línea directa de educación al consumidor al: 1 de-888-875-LAWS o 1-888-875-5297.

 

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