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#921 Compra de un condominio (PT. 1)

mp3 #921 “Comprando un condominio- Parte 1” (mp3 file)

Hasta hace unos pocos años, el comprador de viviendas promedio nunca  había escuchado hablar de condominios; hoy, miles de californianos viven en ellos.

Los compradores de condominios son dueños de sus propias unidades (que  incluye el área y lo que contienen las paredes de sus unidades), más un  interés no dividido en el edificio, la tierra, y cualquier otra cosa  que exista sobre la tierra. Los compradores obtienen su propio  financiamiento, reciben un título de propiedad de su unidad, y pagan impuestos de acuerdo con ello. El dueño de un condominio recibe los mismos beneficios tributarios que el propietario de una vivienda convencional, que es uno de los factores más importantes en el rápido crecimiento e interés en condominios.

En caso de una compra directa (pago simple), cada dueño de un  condominio asume los títulos de propiedad y un interés no dividido de toda el área del proyecto. Si la tierra se encuentra bajo arrendamiento, cada dueño debe pagar de arriendo por la tierra, tal como se especifica en el arriendo de la unidad.

La principal diferencia entre un condominio y un "desarrollo  planificado" es que en el desarrollo planificado el propietario es dueño de la tierra bajo su unidad, así como un interés en los elementos comunes (tal como áreas verdes, carreteras, facilidades recreativas). Lo que se llama en inglés "townhouses" , por lo general son desarrollos planificados, pero también pueden ser condominios.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de vivir en un condominio?

Una encuesta de propietarios de condominios, residiendo en 15 proyectos  en California, que llevó a cabo en 1972 el Urban Land Institute, reveló  las principales razones para comprar un condominio, así como lo que le  gusta y no le gusta a los propietarios de condominios.

El no tener que preocuparse de un jardín fue la principal razón para comprar un condominio. Otras motivaciones para la compra son: aumento en el valor de la propiedad en vez de pagar alquiler; la búsqueda por facilidades recreativas; la ventaja de costos sobre una casa individual; y el deseo de estar en un mejor ambiente.

Algunas de las quejas más comunes expresadas fueron: la falta de  privacidad y tranquilidad debido a muchos vecinos o vecinos ruidosos. Los niños y las mascotas a menudo molestan a los residentes. Los residentes pusieron énfasis en la necesidad de buen aislamiento de sonido.

La falta de suficientes lugares para estacionar o el no haber  suficiente estacionamiento en las calles para los propietarios y sus invitados, fue otra de las principales quejas. A pesar de que la mayoría de los condominios en California proveen un garaje para poner los autos, los residentes a menudo usan ese espacio para fines de almacenamiento. Esto lleva a que el estacionamiento en las calles sea escaso, y los residentes alegan que eso interfiere con un ambiente placentero.

Pobre construcción de sus unidades y falta la respuesta adecuada (a  veces no reciben ninguna respuesta) a las llamadas de servicio por parte del constructor se consideran las peores características de un condominio, por parte de muchos propietarios, incluso los que viven en proyectos caros.

Existe una estrecha sensación entre densidad (unidades por acre), y  satisfacción de los propietarios. Mientras más baja la densidad, mayor  la satisfacción del propietario. Lamentablemente, unidades de bajos  precios tienden a tener alta densidad.

Los propietarios también objetan a unidades que los otros propietarios  en su proyecto alquilan ya que consideran que los arriendos reducen el valor de la propiedad. Desaliento con la administración de su Asociación fue otra queja muy común.

Contrario a un lugar privado, vivir en condominios significa vivir en  un ambiente de cooperativa. Hay que compartir elementos en común -  piscinas, canchas de tenis, facilidades de lavandería. Puede que no se le permita tener mascotas, o que su vecino le pida que baje el volumen de su música en las noches. Incluso su selección de cortinas, podría está restringida por las regulaciones que gobiernan el proyecto del condominio.

El vivir en un condominio tiene ventajas que pueden compensar la  privacidad que se sacrifica. Al compartir los costos generales con sus vecinos, usted puede contar con una piscina o un campo de golf. Cuando toma una vacación, su unidad es protegida y su correo y periódicos pueden ser almacenados. En la mayoría de los condominios, usted está en libertad de decorar el interior de su unidad como usted desee. Otro factor importante es que en la mayoría de los proyectos de condominio, el mantenimiento lo llevan a cabo profesionales.

La Asociación es el principal factor que logra que un proyecto de  condominio funcione en forma exitosa. El contratista puede establecer una Asociación de Propietarios antes de vender las unidades. El propósito de la Asociación (a pesar de que es un cuerpo de gobernadores electos) es administrar, mantener, reparar y operar el proyecto del condominio. La Asociación también establecer reglas para gobernar algunas actividades de los dueños de unidades.

Como propietario de un condominio, usted es automáticamente un miembro  de la Asociación con derecho a voto. Debe estar preparado para ir a reuniones de la Asociación y votar sobre asuntos que directamente podrían afectar sus condiciones de vida diarias.

Antes de salir en busca del condominio apropiado, decida qué es lo que  quiere comprar y por qué. ¿Quiere que el condominio sea su principal  hogar o un lugar de vacaciones? ¿Es primordialmente una inversión?

Cuando compra un condominio como su residencia principal, solamente el  precio no debe ser el factor más importante. ¿Cree realmente que quiere  vivir en el lugar y su entorno?  ¿Le resulta conveniente para ir a las  escuelas, de compras, al médico y usar el transporte público? ¿Qué tipo  de zonificación existe alrededor del proyecto? ¿Es adecuado y conveniente el estacionamiento? ¿Es un lugar ruidoso? Si usted está comprando un segundo hogar el precio es más importante.  ¿Puede pagar una segunda hipotecada mensualmente? Si es necesario, ¿Podrá generar suficiente ingreso que en renta para ayudarle a pagar todo o parte de sus costos? ¿Cuál es el historial de alquiler y en el mercado del área? ¿Es la seguridad adecuada para proteger su unidad durante su ausencia? ¿Podrá ir a las reuniones en la asociación? ¿Qué garantías tienen  que el gerente de la propiedad le protegerá sus intereses y su inversión?

Para una inversión, usted debe tomar en cuenta todas esas  posibilidades, más otros puntos adicionales. ¿Aumentará del valor la propiedad? La inversión es, ¿para ganancias o para declarar una pérdida tributaria? ¿Cuáles son las leyes locales y estatales, y si son adecuadas para sus necesidades? ¿Cuánto cobra el administrador de la propiedad por cuidar de la propiedad?  Las leyes de condominios en California, cubren todos los desarrollos  fuera del estado que se anuncian o se venden en California. De hecho, como las subdivisiones de desarrollos fuera del estado se consideran haberes, están sujetos a regulaciones más estrictas que las subdivisiones en el estado. Un contratista fuera del estado tiene que solicitar un permiso y recibir un informe público del Departamento de Bienes Raíces de California, antes de poder vender a californianos.

Si usted está interesado en una subdivisión fuera del estado, contacte  al Departamento de Bienes Raíces de California, para averiguar si ha  emitido un permiso para ese proyecto.

Si no es así, la subdivisión está siendo vendida en forma ilegal en  California y usted podría estar asumiendo un gran riesgo en la  inversión de su dinero. Las oficinas del Departamento de Bienes Raíces están ubicadas en San Francisco, Sacramento, Fresno, Los Angeles y San Diego.

Un efecto de la popularidad de los condominios ha sido la conversión de  edificios de arriendo a condominios. Si usted está comprando la unidad  en un edificio que ha sido convertido de arriendo a condominio, obtenga un informe de ingeniería (que se requiere para las hipotecas aseguradas por la FHA) para determinar si la estructura es sólida. El informe tiene que cubrir conexiones eléctricas, plomería, la calefacción y sistemas de aire acondicionado, el techo, los elevadores y otros elementos estructurales.

Lamentablemente, un informe de ingeniería independiente, podría ser  increíblemente caro.  Si usted considera que no puede pagar uno, por lo  menos contrate a un inspector de hogares independiente para que  inspeccione el área, o hable con el Inspector de Construcciones el condado de que tiene a su cargo inspeccionar el área. En California, un condominio convertido por lo general tiene que cumplir con ciertas regulaciones del código de construcciones según las estipulaciones de la ley de Mapa de Subdivisión y ordenanzas locales, del condado y de la ciudad, antes de poder vender unidades. Puede obtenerse también un informe público del Comisionado de Bienes Raíces.

Cuando usted vaya  a condominios nuevos, la reputación del contratista  y su capacidad es muy importante. Investigue al constructor todo lo que  pueda.  Contacte bancos, empresas de bienes raíces y de título de propiedades  que puedan conocer la reputación del constructor. Pregunte si ellos  recomiendan esa persona como constructor. Revise con la Cámara de Comercio local y en comunidades más grandes con la Oficina Regional de la Asociación de la Industria de Construcción, u otros grupos y contratistas. Contacte una de las 33 oficinas de distrito de la Junta de Licencia para Contratistas de California para averiguar si se ha sometido a ese contratista a acción disciplinaria en alguna oportunidad. Revise los récords del Tribunal Federal de Bancarrota para ver si ese constructor ha estado alguna vez en una corporación que se haya declarado en bancarrota.

Para información adicional, lea el mensaje de SmartLaw #922,  "Comprando un condominio, Parte 2".

 

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