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#925 Hipotecas de tasa ajustable

mp3 #925 “Hipotecas con tasas ajustables” (mp3 file)


Si usted se está preparando para comprar una casa, existe una buena probabilidad de que el préstamo que obtenga para pagar por la casa sea algún tipo de hipoteca con tasa ajustable, lo que se conoce en inglés como ARM. La reciente des-regulación de los instrumentos hipotecarios ha dado pie a lo que se ha llamado una sopa de letras de los préstamos de hipotecas con tasas ajustables. Las encuestas han demostrado que existen más de 50 tipos diferentes sólo en California. Los ARM han creado cierta confusión e incertidumbre tanto para los prestamistas como los prestatarios. 

Debidamente estructurado, un ARM es una forma perfectamente aceptable para el financiamiento de una casa. De hecho ha ayudado a proveer un hogar a potenciales compradores en medio de constantes fluctuaciones en las tasas de intereses y ha hecho posible que más personas puedan lograr el sueño de tener una casa. Pero las ARM también pueden hacer que el sueño se convierte en una pesadilla cuando la persona no entiende en lo que se está metiendo. La mayoría de las personas que asumen una hipoteca se ven atraídos por el aparente beneficio del ARM ,sin entender completamente cómo la hipoteca de tasa ajustable reaccionará a cambios futuros en el mercado financiero. 

Para muchas personas que compran una casa por primera vez, un ARM podría ser el único tipo de hipoteca para la cual califican. No importa cuál sea su estado financiero, si usted está buscando una hipoteca probablemente necesita saber algo sobre las ARM. 

Las ARM fueron introducidas en el mercado de hipotecas como un medio para que los prestamistas redujeran el riesgo de que las tasas de intereses cambiaran en forma significativa en un largo plazo. Cuando las tasas de intereses se han elevado demasiado en el pasado, los bancos y las instituciones de ahorro y préstamos quedaron con hipotecas con intereses muy bajos y con intereses altos para pagar en los depósitos de la gente. Como resultado, se tornaron renuentes a firmar compromisos a largo plazo en el mercado hipotecario. 

Una hipoteca con tasa ajustable, ARM, tiene una tasa de interés que cambia con las tasas de interés en el mercado. No existe un sólo tipo de ARM y más adelante en este mensaje se explicarán distintas características de estas hipotecas. Este tipo de hipoteca es diferente a la hipoteca tradicional que normalmente tiene una tasa de interés fija, y un pago mensual fijo, contrario al ARM en que ambos pueden cambiar. 

La introducción de las tasas de intereses ajustables significó que cantidades más altas y más dinero en efectivo podía ponerse a la disposición de potenciales prestatarios. Los prestamistas ya no estaban renuentes a entrar en compromisos a largo plazo, porque sabían que podían pasar al prestatario parte del riesgo del aumento en las tasas intereses. A cambio, los prestatarios podían obtener tasas de intereses más bajas iniciales con un ARM que con las hipotecas con tasas fijas. 

Algunos prestamistas comenzaron a ofrecer tasas introductorias muy atractivas en sus ARMs, algunas de hasta 4 y 6% por debajo de la tasa del mercado. Mientras que los prestatarios pueden calificar inicialmente para esos préstamos con descuentos  muchos de ellos no pueden sufragar los pagos cuando el costo de sus hipotecas se elevan. Por ejemplo, un aumento de 3 puntos en una hipoteca anual podría significar un aumento de 22% en el pago mensual. El riesgo de no puede pagar una hipoteca ARM es mayor que otras hipotecas. De hecho, los bancos están en peligro de cambiar los riesgos del aumento en las tasas de los intereses por riesgos crediticios, y los prestatarios están en riesgo de asumir préstamos que luego no pueden pagar. 

A pesar de las desventajas, la mayoría de los representantes de la industria hipotecaria concuerdan en que este tipo de hipoteca no desaparecerá. 

 Algunos expertos aconsejan a potenciales compradores que comparen entre los distintos tipos de ARM, si esa es su mejor (y a veces única) alternativa hipotecaria. Pero esto puede ser más fácil decir que hacer. Se ha tornado en algo muy complicado el comparar ARMs porque se están comparando peras con manzanas. Hay muchos tipos diferentes disponibles. 

Algunos recomiendan contar con un corredor de bienes raíces que primero analice el ARM. Otros recomiendan que los potenciales compradores trabajen con un contador o un  abogado antes de comprometerse a una ARM. Pero incluso así, los problemas con estas hipotecas cambian todas las semanas. 

A continuación aparecen algunos de los componentes básicos de las hipotecas con tasas ajustables. Son algunos de los factores que hay que analizar cuando se considera asumir una de estas hipotecas: 

1. El prestamista -- las hipotecas ARM están disponibles de una gran cantidad de prestamistas. La mayoría de las hipotecas, incluyendo las que tienen tasas ajustables, siguen siendo provistas por instituciones de ahorro. Otra fuente principal de hipotecas son los bancos de servicio completo y los bancos hipotecarios, que se especializan en hipotecas. Como cada tipo de institución prestamista está regulada por una agencia federal diferente, cuentan con estructuras financieras diferentes, y venden sus hipotecas a diferentes tipos de inversionistas, los préstamos también difieren. Lo que usted debe saber es que los funcionarios de préstamos o agentes de algunos prestamistas trabajan a comisión, mientras que otros tienen un salario que reciben aunque vendan un préstamo o no. 

2. La tarifa de la organización -- los prestamistas cobran una tarifa por procesar el préstamo, que varía entre .5% de la cantidad total del préstamo a 12% o más. 

3. La cantidad del préstamo -- la mayoría de los prestamistas no prestan más de un 80% del valor total de la propiedad, sin requerir que el comprador compre un seguro hipotecario de una póliza privada. Muchos préstamos, que ofrecen prestamistas que revenden sus hipotecas en el mercado secundario, tienen cantidades límites, aún cuando estudios muestran que la hipoteca promedio en California es a menudo mayor que esas cantidades límites. Los pagos mensuales por lo general no son más de un 28% del ingreso bruto del prestatario. 

4. El índice -- las tasas de las hipotecas ARM están vinculadas a los movimientos de un índice específico. Si el índice sube, la tasa de interés del ARM sube. Si el índice baja, la tasa de interés baja. La prestamistas están en libertad de usar cualquiera de varios índices, siempre y cuando sean de información pública y no estén bajo el control de prestamista y puedan verificarse y entenderse fácilmente por parte del prestatario. Los prestamistas, por lo general, usan uno o más de varios tipos de índices: un índice basado en las tasas de intereses hipotecarios, tal como la Serie de Tasas Hipotecarias Mensuales del Banco de  Préstamos para el Hogar Federal; un índice basado en el costos de financiamiento de los bancos o un índice basado en lo que pagan los bonos del Tesoro al madurar. 

5. El margen --también conocido en inglés como el "spread",  permanece igual a través de la vida del préstamo pero no se designa hasta que se firma el préstamo. El margen indica cuánto más por encima de la cantidad de índice, el banco le cobrará en su interés. Un margen de 2% significa que usted pagará la tasa de interés que indica su índice, más 2% adicional, cada vez que formula un pago. Los márgenes varían de acuerdo el prestamista y el índice que usa, así como los varios tipos de características del préstamo, tal como límites sobre la cantidad que los pagos pueden subir dentro de un plazo específico, o la cantidad de interés que puede cobrarse durante la vida del préstamo. 

6. La tasa de interés inicial -- la mayoría de los prestamistas ofrecen descuentos en la tasa de interés inicial en sus hipotecas ARM. Por ejemplo, si el índice de la hipoteca ARM del prestamista equivale a un 10%, y su margen es 3%, la tasa de interés del ARM que ofrece podría ser de 13% . Pero podría ofrecer una tasa inicial de 11% durante los primeros seis meses y luego añadir la diferencia a la cantidad de la tasa que usted paga. La diferencia puede añadirse en forma gradual o toda la vez. Por lo tanto sus pagos pueden aumentar, incluso si el índice de la tasa de interés permanece igual, o si baja menos de la diferencia entre la "verdadera" tasa  y la tasa que se pagó inicialmente. O la diferencia entre la tasa que usted recibió inicialmente y la tasa que tiene que pagar luego, puede añadirse a la cantidad de principal que debe. 

7. Ajustes -- a plazos periódicos el interés que usted está pagando en su hipoteca ARM se ajustará y la cantidad de sus pagos mensuales al prestamista reflejarán los cambios en el índice. Por lo general los períodos de ajustes son de cada seis meses, anualmente, cada tres años, o cada cinco años. Sin embargo, la frecuencia del ajuste de la tasa de interés y la frecuencia del ajuste de los pagos, no es necesariamente la misma. Por ejemplo, la tasa de interés en su préstamo podría ser ajustada mensualmente, mientras que la cantidad de sus pagos mensuales, podría ser ajustada sólo una vez al año. Estos ajustes una vez al año podrían ser sustanciales si las tasas de intereses han cambiado en forma significativa. 

Algunos planes se ajustan al término de su préstamo, en vez de en sus pagos mensuales. Bajo estos planes de pagos fijos, los prestamistas simplemente extienden o acortan el número de meses requeridos para pagar su préstamo, en base a los movimientos del índice. Su pago mensual permanece igual siempre. 

Algunas hipotecas ARM son ajustables de manera tal que resultan en un "negativo". Eso significa, que usted no ha pagado lo suficiente para pagar la cantidad de intereses que debe. Los intereses no pagados, se añaden a la cantidad del principal. Algunos prestamistas le envían una declaración de los pagos, ofreciéndole la opción de pagar todos los intereses que debe o amortizar totalmente el préstamo. Usted debe asegurarse que está pagando todos los intereses que debe para no terminar pagando intereses sobre el interés no pagado. 

8. Límites o "CAPS" -- muchos planes tienen límites o "CAPS" sobre la cantidad de sus pagos o la tasa de interés que puede cambiar durante un periodo de tiempo. Por ejemplo, un plan que ajusta tanto las tasas de intereses como los pagos mensuales de cada seis meses, limita el posible cambio en la tasa de interés que se cobra durante cada periodo de ajuste a un 3/8 del 1%. Otro tipo limita el posible cambio en la cantidad de los pagos mensuales durante el periodo de ajuste de un año a 7. 5%. Si las tasas de intereses suben 1% durante un periodo de un año eso podría significar un aumento de 10% de sus pagos mensuales, pero bajo este plan el aumento se limitará a 7. 5% . 

Sin embargo esos límites pueden ser engañosos, ya que bajo algunos Planes, los aumentos que exceden estos límites podrían transferirse al próximo periodo de ajuste.  En ese caso, incluso si su índice baja durante un periodo, la tasa y mensualidad que usted paga puede subir. O podría haber "reajustes" periódicos cada cinco años,  cuando su préstamo será “reajustado” para considerar los cambios en las tasas intereses, sin importar los límites anuales o mensuales. Bajo algunos de estos planes, el interés que excede la cantidad de pagos mensuales, puede añadirse a la cantidad del principal y provocar una "amortización negativa" --o sea que la cantidad de interés que usted paga, en efecto sube. Usted está pagando intereses sobre intereses y puede terminar debiendo más de lo que solicitó en préstamo originalmente. Algunos planes tienen límites en la posible amortización negativa que varían de este 105 a 125%. 

Otro tipo de límite o "CAP" que se ofrece en muchos planes, limita la cantidad total de tasas de interés que puedan cambiar durante la vida de un préstamo. Tales límites por lo general varían entre 3.5% y 10%. 

Más información sobre hipotecas ARM puede obtenerse de los prestamistas, del Banco de Préstamos para Hogares Federal,  o la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de California en: 525 South Virgil Avenue, Los Angeles 90020. 

La información en este mensaje de SmartLaw originalmente apareció como parte de un artículo en la revista California Lawyer  escrito por Art Garcia, uno de los editores a la revista California Business. 

 

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