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#927 Compra de un Terreno: Protegerse de fraude

mp3 #927 “Cómo protegerse contra fraude cuando compra tierra” (mp3 file)


El Departamento Estatal de Bienes Raíces aconseja a cualquier persona que está considerando comprar tierra  como inversión, que investigue la propiedad con mucho cuidado. Este consejo afecta la compra de "un hogar lejos de lugar" como un retiro recreativo o una casa para retiro -- de hecho, también la primera inversión en un hogar.

El departamento le advierte a todos los potenciales compradores que no  compren los lotes de terreno o interés en ninguna subdivisión a menos  que no vean el informe público emitido por el estado. Este informe se conoce como el Informe Público de Subdivisión, y básicamente es una declaración para usted. En cierto sentido, se refiere al permiso del contratista a vender esa tierra. Sin embargo, el informe no es una recomendación a favor o en contra de la propiedad. Lo que el informe le dice es qué tipo de arreglos, si alguno, se han creado en  la subdivisión para que el comprador reciba lo que cree que ha comprado, y una descripción de las características físicas de la tierra. Esto se refiere a su tamaño, ubicación y cualquier arreglo para instalaciones recreativas fuera del área. Si no lee el informe oficial de subdivisión no se base en las promesas verbales de los vendedores.

El subcontratista o el agente tiene que proveerle al comprador  interesado una copia real del informe público. El comprador tiene que tener la oportunidad de leerlo antes de asumir el compromiso de compra. Es importante que usted, el inversionista, sepa que no debe de comprar a menos que se le entregue este informe. Debe de leerlo cuidadosamente y repasar cualquier pregunta que pueda tener.

Un consejo general para el comprador es que debe de basar su decisión  en hechos, no en promesas de riquezas rápidas. Debe de recordar que el  valor de un terreno mejorado depende mucho de que el contratista cumpla con sus promesas.

Cuando invierta, debe determinar qué servicios públicos hay  disponibles, o cuándo estarán disponibles. También quién tendrá que pagar por su instalación. Por ejemplo, debe averiguar el costo de cualquier "distrito especial" que pueda haberse formado para construir carreteras o proveer agua.

Si usted va a construir una casa, entonces debe explorar los costos de  financiamiento y pólizas. Por ejemplo, la póliza de seguro contra  incendios podría ser muy cara. ¿Cuenta el área con un buen patrón de crecimiento? ¿Se construirá su casa sobre terreno que ha sido rellenado?

El comprador debe examinar los posibles costos adicionales, tales como  impuestos a la propiedad, o evaluaciones para el mantenimiento de las  áreas comunes. Estos costos deben entenderse bien.

Si la inversión ha de ser en un montañosa, ¿quién retirará la nieve y a  qué costo? ¿Mantiene el estado o el condado abiertos los caminos? El no  considerar detalles como estos podría eventualmente costarle mucho más  de lo que usted anticipa gastar.

Cualquier investigación debe formularse para determinar si la propiedad  está ubicada en un área de inundación. Si es así, ¿qué defensas existen? ¿Existen servicios de alcantarillas de agua?

Además de este consejo general sobre la tierra propiamente tal, hay que  mencionar también las técnicas de venta. El departamento de bienes  raíces aconseja a los compradores no dejar que los vendedores los presionen a tomar decisiones apresuradas, no importa cuán intenso y talentoso sea el vendedor.  Si es posible, debe llevar a cabo comparaciones. Un agente de ventas  con buena reputación no presiona a un cliente mediante tácticas de venta.  Existen millones de acres de tierra sin desarrollar entre las que puede  escoger en California. En las ventas de tierras que no han sido  tocadas, algunos agentes de venta operan bajo la teoría que si usted, el  potencial inversionista, tiene tiempo para pensarlo, con toda probabilidad no regresará.

En algunos casos, al comprador se lo lleva a una subdivisión con los  pagos pagados por el contratista. Luego se le asigna un agente de ventas, tanto durante el viaje como durante el tiempo que permanece en la subdivisión.  Algunos agentes de venta intentan crear una atmósfera de histeria en el  comprador usando tretas. Por ejemplo, durante la gira por el lugar, a  través del radio en el auto del vendedor, podrían anunciarle los números de los lotes que han sido vendidos, o en los que ya se ha dejado un depósito.  El agente entonces podría señalar que esas personas se dan cuenta que se trata de una inversión segura de modo que están comprando varios lotes antes de que los precios suban porque los mejores ya están vendidos. Se advierte a los compradores en contra de tales patrones de ventas. Tácticas de mucha presión no deben influenciarlo a usted como el inversionista.

Como un potencial comprador, si no se le entrega una copia del Informe  Público de la Subdivisión, o considera que ha sido víctima de un  fraude, de representación indebida o engaño en la compra de cualquier lote en una subdivisión, debe reportar eso. Debe llevar copias de sus documentos, así como un informe escrito de la conversación que tuvo con el vendedor, o contratista, o el agente de la transacción a, la oficina más cercana del Departamento Estatal de Bienes Raíces.

Siccardi

 

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