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#928 Casas rodantes/ Casas prefabricadas (Pt. 1)

mp3 #928 “Casas prefabricadas y casas manufacturadas: Parte I” (mp3 file)


Este mensaje cubrirá:

--la selección y compra de una casa manufacturada.

--consideraciones legales, tal como la compra de garantías, los impuestos retenidos en una cuenta de garantía, documentos de propiedad e instalación.

--la ubicación de una casa manufacturada ya sea a un lote privado o en un parque de casas prefabricadas, y

--servicios del consumidor que proveen el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario estatal.

Primero, los datos que usted tiene que saber antes de seleccionar una casa manufacturada.

Igual que en cualquier otra situación de vivienda, hay ventajas y desventajas de vivir en una casa manufacturada. Los compradores deben estar conscientes de estas características antes de comprar una casa manufacturada.

Uno de los aspectos más atractivos sobre una casa manufacturada es su costo barato; los costos iniciales una casa manufacturada por lo general son mucho más bajos que la compra de una vivienda convencional. En la actualidad, esta vivienda comparativamente barata puede obtenerse sin sacrificar la comodidad; si se compra de un distribuidor, una casa manufacturada puede hacerse según las especificaciones del comprador respecto a su color, muebles y enseres. Los compradores de casas manufacturadas también disfrutan de importantes características de seguridad; sabiendo que su hogar cumple con las normas de seguridad de construcción federales y estatales, que cubren la estructura, seguridad contra incendios, y requisitos mecánicos y de plomería. El departamento de estado de vivienda y desarrollo comunitario también ofrece a los compradores de casas manufacturadas los servicios de protección de las casas prefabricadas que responden a cualquier problema que surge relacionado con casas manufacturadas o en un parque de arrendamiento.

A pesar de todas esas cosas buenas respecto a las casas manufacturadas, existen importantes diferencias entre las casas manufacturadas y las casas convencionales. Los costos de financiamiento para una casa manufacturada pueden ser más altos que los de una casa convencional. También el espacio para las casas manufacturadas en California a menudo cuenta con alta demanda, y en ciertas áreas, está restringido por los requisitos de zonificación local. Sin embargo, las casas manufacturadas son versátiles y pueden ubicarse en una variedad de lugares, por lo general en los parques de arrendamiento o en lotes privados. Los parques de arrendamiento , a menudo requieren de menos mantenimiento individual y por lo general cuentan con instalaciones convenientes y reglas que todos los inquilinos tienen que acatar asegurando normas uniformes para el mantenimiento del vecindario.

La compra de una casa manufacturada. ¿Dónde se compran las casas manufacturadas?

La mayoría de las casas manufacturadas en California se compran a través de los distribuidores, corredores de bienes raíces y propietarios privados.

Como una protección para los compradores de casas manufacturadas, el estado requiere a todos los distribuidores de casas manufacturadas que cuenten con una licencia. Esa licencia asegura que el distribuidor cumplirá con las leyes estatales respecto a la venta y entrega de casas manufacturadas. Los distribuidores ofrecen una gran variedad de estilos de casas entre los cuales puede escoger, y muchos también ofrecen financiamiento. Algunos distribuidores son propietarios de lugares donde se muestran las casas. Los distribuidores también pueden tomar órdenes especiales para una casa, tal como una alfombra en específico, enseres y colores. La mayoría de los distribuidores cuentan con facilidades de reparación a su disposición. La ley del estado requiere que todas las nuevas casas manufacturadas, que muestran los distribuidores, lleven una etiqueta que contenga información básica y esencial --un tal como la marca y modelo, y el precio que sugiere el fabricante -- que es muy valiosa para hacer comparaciones.

Los corredores de bienes raíces también puede vender casas manufacturadas, nuevas o usadas, que está instaladas en sistemas de cimientos; también puede vender unidades que cuentan con una base de muelle, siempre y cuando las casas se hayan registrado, por lo menos durante un año.

¿Qué de la inspección de una casa?

Aún cuando las casas manufacturadas construidas en California han sido inspeccionadas para asegurar que cumplen con las normas aceptables de salud y seguridad, los compradores siempre deben llevar a cabo una inspección de cualquier casa que estén pensando comprar. Deben tomar en cuenta la vivienda con mucho sentido común en lo que respecta su tamaño, estilo y comodidad del hogar para la familia. Deben también tomar en cuenta si la casa manufacturada es adecuada para su localización. ¿Cuenta con la calefacción adecuada, aire acondicionado y aislamiento? ¿Es el techo lo suficientemente fuerte para aguantar el peso de la nieve? Para ayudar a los compradores a llevar a cabo esta evaluación, los fabricantes ofrecen un certificado de cumplimiento con cada una de las casas (que se hayan construido desde el 15 de julio de 1976 ), que indica el área geográfica para la cual la casa se diseñó.

Comparando precios. ¿Qué está incluido en el costo?, Hay varios costos que deben considerarse y negociarse cuando se compra una casa manufacturada. Debido a que hay muchos estilos y tipos entre los cuales escoger, es una buena idea comparar precios y las que están a la venta en diferentes lugares para así seleccionar la mejor compra. Asegúrese de comparar los costos de financiamiento, ya que. 5% de interés, puede añadir una cantidad importante al total del costo de la casa. Los compradores deben también considerar sus impuestos anuales antes de comprar una casa manufacturada. El lugar donde se encuentra la casa, si ya está instalada, afectará su valor.

Los compradores tienen que negociar la instalación y transporte de la casa y decidir si necesitan o no comprar las ruedas y ejes (las casas manufacturadas pocas veces se reubican, de modo que la compra de ruedas y ejes podría no ser necesaria). Enseres, la base, toldos, y lugares para almacenar -- así como el financiamiento, transporte, impuestos e instalación, contribuirán al total de los costos. Cuando se comparan los precios de las casas manufacturadas, pida la cifra más baja.

Sea un comprador cauteloso. Bajo las leyes de California, los propietarios de casas manufacturadas tienen incluso mayor protección que los propietarios de casas convencionales, pero esta protección no lo libera de su responsabilidad como consumidor de comprar en forma inteligente. Los compradores astutos se protegen a sí mismos, antes de necesitar la protección de la ley. Una de las mejores protecciones es tratar con distribuidores de reputación. Asegúrese que el vendedor es competente formulando preguntas. Si el vendedor no puede responder a sus preguntas satisfactoriamente, pregunté las mismas preguntas a otro vendedor. Si es posible, revise la reputación del distribuidor hablando con otros clientes.

Los compradores también pueden protegerse a sí mismos, estando conscientes de lo que los vendedores pueden o no tratar de hacer cuando venden una casa manufacturada. La regla básica de los anuncios es que los distribuidores y sus vendedores no pueden formular ninguna declaración, oral o por escrito, que sea falsa o engañosa. He aquí las principales reglas que gobiernan todo anuncio:

--un artículo que se anuncia con una foto tiene que ser el artículo en venta,

--un distribuidor no puede rehusarse a vender una casa manufacturada al precio que ha anunciado, sin incluir los impuestos de venta (si es una casa usada), título y costos de preparación de documentos, y

--un precio que sea anunciado tiene que ser efectivo hasta tanto la casa manufacturada se vende, a menos que el anuncio especifique un límite de tiempo.

Consideraciones legales.

Para muchas personas el comprar una casa es la transacción más grande de sus vidas, de modo que vale la pena comparar precios y estar conscientes de los detalles de toda compra, la garantía, los depósitos de garantía, impuestos, documentos de propiedad e instalación.

Documentos de compra.

Para protección tanto del comprador como del vendedor, el Código de Seguridad y Salud de California requiere un documento de compra, ya sea un contrato, una orden de compra, un acuerdo de seguridad, que se complete con la venta de cualquier casa manufacturada nueva o usada a través de un distribuidor. Esta regla no afecta las ventas entre partes privadas. Un documento de compra es importante ya que es un documento que legalmente responsabiliza, incluso si las personas que lo firman no entienden sus términos. Todos los compradores de hogares deben tomarse el tiempo para leer y entender cualquier contrato antes de firmarlo, y deberían contactar a un experto, tal vez  un abogado, que les explique cualquier parte que no entiendan.

Todo lo que el comprador y el distribuidor acuerdan debe estar comprendido en el contrato. Además del precio inicial de la casa y los términos de financiamiento, un contrato tiene que indicar quién instalará la casa, quién se quedará con las ruedas y ejes, y cuándo la casa estará lista para ser ocupada. En definitiva, todo debe estar por escrito y el comprador debe leer y entender todo lo que firma. También tienen que entregarle copias de todos los documentos.

He aquí algunas guías sobre cómo enfocar un contrato:

--lea todo cuidadosamente antes de firmar. Si usted no está seguro de algo en un contrato, no lo firme. Haga que el contrato vuelva a escribirse de manera que usted pueda entenderlo o pídale a alguien que le explique lo que usted no entiende. Puede que quiera consultar a un abogado.

--Obtenga una copia de todo lo que firma.

--No deje espacios en blanco en un contrato. Trace una línea a través de cualquier espacio que no sea pertinente en su caso.

--Obtenga toda promesa, por escrito. Los acuerdos orales son casi imposibles de probar. Si por ejemplo, un vendedor dice que el techo tiene seis meses y que está todavía bajo garantía, incluya esa declaración en el contrato escrito.

--Haya que los términos del acuerdo sean específicos. Por escrito, haga que los términos sean todo lo específico y claros posibles. Por ejemplo, "el distribuidor plantará su jardín con césped, regadores, un árbol  y cinco arbustos". Si el contrato es muy vago y a usted no le gusta, haga que se vuelva a escribir.

--Lleve cuenta de cualquier cambio en los términos del contrato. Si el comprador y el vendedor tienen que hacer cambios en el contrato, el cambio debe aparecer en el contrato, y ambas partes tienen que poner sus iniciales. Ambas partes tienen que recibir copias de los cambios.

--El distribuidor debe preparar un documento de compra que el comprador firme antes a recibir ninguna cantidad de dinero. No firme nada ni entregue dinero hasta tanto esté seguro que usted quiere comprar. Si usted firma una orden de compra, está legalmente responsabilizándose a comprar.

--El distribuidor tiene que darle un recibo del depósito de que usted haga dinero antes de cerrar una cuenta de garantía. Insista en un recibo y que el distribuidor tome nota de los fondos adicionales en su recibo original de depósito. Según las leyes, en el recibo tienen que reimprimirse ciertas secciones del Código de Seguridad y Salud que detallan sus derechos y también tiene que decidir si su dinero es un "depósito" o un "pago inicial".

--Si existen contingencias a su compra, asegúrese que están por escrito en el documento de compra o de oferta. Las contingencias comunes incluyen: la de un cierre de la cuenta de depósito de garantía cuando se vende su casa actual, obtención de financiamiento a cierta tasa de interés, o su aprobación después de recibir un informe de inspección de un especialista profesional.

--El valor en efectivo de toda propiedad, debe indicarse en el contrato. Si usted está intercambiando algo, tal como un auto o un bote, como parte de su pago, asegúrese que el distribuidor  anota el equivalente en dinero en efectivo en el contrato y ese título de propiedad tiene también que ponerse en un depósito de garantía. Si alguna otra persona debe parte de la propiedad (o sea, que usted no ha terminado de pagarla todavía), asegúrese que los contratos estipulan quién pagará o asumirá el préstamo.

--El valor de cada accesorio en una casa manufacturada nueva tiene que enumerarse en el documento de compra. Esto tiene que hacerse también en las instrucciones de su cuenta de depósito de garantía.

Garantía de la casa manufacturada.

Según las leyes todas las casas manufacturadas nuevas que se venden en California están cubiertas con una garantía de un año, lo que garantiza al consumidor que la casa esta libre de defectos importantes en la mano de obra o sus materiales. Esta garantía protege al consumidor de las siguientes formas adicionales:

-- El fabricante y /o el distribuidor tomarán la acción apropiada para corregir cualquier defecto importante en una casa manufacturada en su localización actual. Como regla general, el fabricante o distribuidor tienen que reparar cualquier defecto que aparezca dentro de un año, siempre y cuando el propietario haga entrega de una notificación por escrito de los defectos al fabricante y/o distribuidor, y conjuntamente son responsables por cumplir con los términos de la garantía.

--El fabricante y/o distribuidor tienen que completar todo servicio garantizado dentro de un plazo de 90 días a partir de la notificación del comprador de importantes defectos, a menos que existan circunstancias más allá del control del distribuidor o fabricante.

--Si bien los enseres en la casa puede que tengan sus propias garantías, la responsabilidad principal de la reparación de los enseres, descansa con el fabricante y/o distribuidor, siempre y cuando el comprador primero informe sobre los defectos al distribuidor o fabricante.

--Las nuevas casas manufacturadas cuando se compran a través de un agente de bienes raíces, están cubiertas por una garantía a través del fabricante y/o distribuidor.

Los consumidores tienen que estar conscientes que las casas manufacturadas usadas no están cubiertas por garantías; sin embargo, igual tienen que cumplir con las estipulaciones del Código de Seguridad y Salud del estado.

Depósito de garantía.

Cuando un contrato, orden de compra, o acuerdo de depósito de seguridad se firma para la venta de una casa manufacturada nueva o usada (y una instalada en un sistema sin cimientos), el distribuidor tiene que poner todo el pago inicial y/o depósito, incluyendo cualquier equivalente en dinero en efectivo, en una cuenta de depósito de garantía dentro de un plazo de tres días laborables. Las condiciones en la venta se escriben en las instrucciones de la cuenta de depósito de garantía y requieren de la firma del comprador. Entre otras cosas, las instrucciones de la cuenta de depósito de garantía tienen que especificar las condiciones de entrega de la casa manufacturada. Estas reglas de la cuenta de depósito de garantía sólo afectan la venta de casas manufacturadas. Casas manufacturadas vendidas para instalarse en sistemas con cimientos, están sujetas a los requisitos similares de cuentas de depósito de garantía que las casas convencionales.

--Una cuenta de depósito de garantía para la compra de una casa manufacturada, es algo que la ley requiere de los distribuidores. Las cuentas de depósito de garantía, protegen al consumidor, de manera que si a usted le dicen que usted puede a honrar dinero, rechazando una cuenta de depósito de garantía, llévese su negocio inmediatamente a dónde otro distribuidor.

--Las instrucciones de la cuenta de depósito de garantía deben indicar la fecha en que se cerrara la cuenta. El documento de compra debe también incluir esta fecha. Si por algún motivo no es posible cerrar la cuenta de depósito de garantía para esa fecha, es posible que ambas partes acuerden firmar nuevas instrucciones de la cuenta de depósito de garantía extendiendo la fecha.

--El valor de cada accesorio en su casa tiene que enumerarse en las instrucciones de la cuenta de depósito de garantía. Esto es importante para su protección. Por ejemplo, la casa manufacturada ya esta lista a ser ocupada excepto que el aire acondicionado, que cuesta $2500, no ha llegado todavía. Si usted ha pagado todo su pago inicial o depósito por la casa, y su prestatario le ha enviado los fondos para ponerlos en la cuenta de depósito de garantía, la cuenta de depósito de garantía podría cerrarse y usted mudarse a la casa pero sus $2500 permanecerían en la cuenta de depósito de garantía hasta tanto el aire acondicionado se entregue y se instale. Sin embargo, si usted no ha especificado la cantidad del costo del aire acondicionado, el agente a cargo de la cuenta de depósito de garantía no sabrá cuánto dinero retener hasta que la instalación se complete.

--Es importante que conozca la diferencia entre un "depósito" y un "pago inicial". Un pago inicial siempre es reembolsable, y debe devolvérsele automáticamente si usted decide no comprar la casa. Sin embargo un depósito puede retenerse en la cuenta de depósito de garantía pendiente a la resolución de cualquier disputa que pueda desarrollarse entre usted y el distribuidor. La cantidad que se entrega como "depósito" es negociable y no la establece la ley. No es en beneficio suyo que su dinero se caracterice como un pago inicial y entregue lo menos que pueda como un depósito. Por ejemplo, suponga que usted entrega al distribuidor $1000 hacia la compra de una casa manufacturada y ha acordado caracterizar $500, de ello como depósito y $500 como pago inicial. Si usted cambia de manera de pensar sobre la compra de la casa, el pago inicial de $500 se le devolverá inmediatamente. Sin embargo, el depósito de $500 podría permanecer en la cuenta de depósito de garantía hasta tanto usted y el distribuidor acuerden en un reembolso parcial o total, o hasta tanto un tribunal decida y ordene al agente a cargo de la cuenta de depósito de garantía qué hacer con el dinero.

--Si su casa está ubicada en un parque de casas manufacturadas, la cuenta del depósito de garantía no puede cerrarse hasta tanto usted firme un contrato de arriendo con el parque. Un contrato de arriendo completo tiene que ponerse en la cuenta de depósito de garantía. Si el acuerdo de arrendamiento no se firma, el comprador no tiene derecho a ocupar la casa.

--Las cuentas de depósito de garantía no se deben cerrarse hasta que la casa haya sido entregada y pasada la inspección. La única excepción es si el comprador instala la casa. En las instrucciones de la cuenta de depósito de garantía se tiene que indicar el destino de la entrega, y después de la entrega, la cuenta de depósito de garantía puede cerrarse.

--No firme ningún acuerdo o el límite su protección bajo la cuenta del depósito de garantía. Cualquier acuerdo que límite sus derechos en la cuenta del depósito de garantía está prohibido por la ley  y cualquier distribuidor que viole cualquier provisión del Código de Seguridad y Salud está sujeto a acción disciplinaria en contra de su licencia por parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, una demanda por parte del comprador, o ambas cosas.

Para más información, escuche la parte 2 del mensaje SmartLaw #929  sobre “casas prefabricadas y  casas manufacturadas".

 

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