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#929 Casas rodantes/ Casas prefabricadas (Pt. 2)

mp3 #929 “Casas prefabricadas y casas manufacturadas: Parte II” (mp3 file)


Al considerar la compra de una casa manufacturada, los compradores también deberían estar conscientes de la cantidad de impuestos que tendrán que pagar sobre una casa manufacturada, por qué los impuestos contribuyen al costo total de la vivienda. El método y tasa por la que las casas manufacturadas pagarán impuestos varía, dependiendo de dónde está instalada la vivienda (ya sea en un sistema de pilones o fundación), su edad y si es nueva o usada.

Primero, impuestos locales sobre propiedad.

Si una casa manufacturada fue vendida como nueva a partir del primero de julio de 1980, está sujeta a impuestos locales sobre propiedad. Los tazadores del condado determinarán el valor actual de mercado de la vivienda y determinarán el impuesto local sobre propiedad, tal como si fuera una vivienda convencional. Estos impuestos se pueden pagar en dos pagos. Las viviendas sujetas a impuestos locales sobre propiedad no están sujetas a impuestos por uso o ventas de California. Una casa manufacturada sin importar su edad deberá pagar impuestos locales sobre propiedad si ha estado instalada en un sistema de fundación aceptado legalmente, o si fue convertida voluntariamente a sujeta a impuestos locales sobre propiedad.

Segundo, impuesto sustituto.

Si una casa manufacturada fue vendida antes del 1 de julio de 1980, entonces está sujeta a un impuesto sustituto.

Este impuesto está basado en el valor de la vivienda y disminuye gradualmente a medida que la vivienda envejece.

A una casa manufacturada construida antes del 1 de julio de 1980, y se le aplicará impuesto de venta (desde 6% a 7% dependiendo del condado donde está ubicada la vivienda) cada vez que se vende. Este impuesto es adicional al impuesto sustituto anual.

Si un comprador contra una vivienda a través de un distribuidor, el distribuidor es responsable por la recaudación y envío de los impuestos a la autoridad estatal apropiada. En rentas privadas, el impuesto de ventas total y el impuesto sustituto es recaudado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario Estatal, que luego lo envía a la agencia apropiada.

Antes del 1 de octubre de 1984, cualquier vivienda vendida como nueva antes del 1 de julio de 1980, (y cuyos dueños no pagaron el cargo de licencia anual y permitieron que el registro estuviera en mora por 120 días) está sujeta a impuestos sustitutos de propiedad por defecto. Una ley hecha efectiva el 1 de octubre de 1984, revirtió esta provisión de defecto y en su lugar creó un gravamen en favor del estado de California e impuso una multa. Es posible que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario requiera una investigación de título para determinar si existe o no este gravamen.

Tercero, impuesto sobre accesorios.

Los accesorios que se venden con una casa manufacturada nueva (tales como faldeados, escalas, bodegas, etc.) están sujetos a impuestos sobre uso o sobre venta como propiedad personal.

Cuando se vende una vivienda usada en el lugar, la responsabilidad de impuesto total por uso o por venta se calcula basado en el valor comercial, como está listado en la Guía de Evaluación de Viviendas Manufacturadas y Casas Móviles de la Asociación Nacional de Concesionarios de Automóviles, la Guía de Viviendas Manufacturadas y Casas Móviles Kelly Blue Book o en el precio de venta vigente, cualquiera que sea más bajo.

En seguida, documentos de propiedad.

Para vender una casa manufacturada, un concesionario debe solicitar del estado documentos de título y registro, el concesionario también es responsable por el envío de todos los pagos requeridos por el estado.

Si la vivienda es comprada de alguien privado, el vendedor debe entregar al comprador un documento de título debidamente endosado y la más reciente tarjeta de registro. El comprador debe entonces enviar el documento de título y la tarjeta de registro, junto con el pago requerido, al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Estado para completar la transferencia de propiedad.

Enseguida, instalación.

De acuerdo con la ley del estado, la instalación de una casa móvil o una vivienda manufacturada que tiene más de 8.5 pies de ancho por 40 pies de largo requiere un permiso de instalación. La vivienda debe ser instalada de acuerdo con las instrucciones del fabricante y las leyes del estado, y debe ser inspeccionada por la agencia de la ley local o estatal antes de ser ocupada. El propietario de la vivienda debería recibir una copia del Informe de Inspección o una copia de la Declaración de Aceptación de Instalación (conocida también como Certificado de Ocupación).

Muchas veces el contrato indicará que el concesionario entregué e instale la vivienda manufacturada. Si ese es el caso, el concesionario o el contratista del concesionario debe obtener los permisos necesarios. Para su protección, los compradores deberían exigir el número de licencia de todos los contratistas involucrados en la instalación de la vivienda y accesorios.

Con el fin de ahorrar dinero, algunos propietarios instalan sus propias viviendas manufacturadas; sin embargo, deberían recordar que tendrán que obtener los permisos ellos mismos y que asumirán responsabilidad por la instalación, incluyendo la posible pérdida de garantía de protección de vivienda nueva debido a defectos sustanciales ocasionados por una instalación inadecuada.

Enseguida, ubicación de una vivienda manufacturada.

Una de las principales consideraciones cuando se compra una vivienda manufacturada es dónde ubicarla, ya sea en un padre que o en un sitio de propiedad privada. Un comprador no debería comprar jamás una vivienda manufacturada hasta que tenga asegurado el espacio para ella. La decisión se debería tomar cuidadosamente, porque una vez que la vivienda ha sido instalada probablemente no se volverá a mover; 95% de todas las viviendas manufacturadas no se vuelven a reubicar.

¿Cómo se hace para encontrar un parque que de casas móviles o viviendas manufacturadas?

La mayoría de los parques para casas móviles ofrecen una gran variedad de facilidades y conveniencias, tales como centros de recreación, áreas de juego, piscinas, bodegas, áreas verdes, manutención de áreas y lavanderías en el mismo lugar.

Pero hay algunos puntos a considerar para vivir en un parque de casas móviles; las personas que alquilan espacio en un parque disfrutan de muchos privilegios, pero también tienen que asumir ciertas obligaciones. A pesar de que son en un sentido propietarios, al mismo tiempo son inquilinos, y por lo tanto deben observar las reglas establecidas por el parque. La ley estatal requiere que los inquilinos de parques de casas móviles firmen un acuerdo de alquiler aceptando las condiciones de alquiler antes de mudarse, y en el caso de la venta de una vivienda manufacturada a través de un concesionario, el fondo de depósito no debería cerrarse hasta que esté firmado el acuerdo de alquiler.

Acuerdos y honorarios de alquiler

Antes de mudarse a un parque de casas móviles, el posible inquilino debe firmar un acuerdo de alquiler con el propietario del parque. Este acuerdo contiene los términos de la tenencia, la cantidad del alquiler, una lista de las regulaciones del parque y la descripción de servicios y mejoras físicas que se proporcionarán. El propietario del padre que también debe entregar al inquilino una copia de la Ley Estatal de Residencia en Casas Móviles.

Los propietarios de parques solamente pueden cobrar alquiler, servicios utilitarios y cargos incidentales razonables por los servicios que realmente proporcionan. No se puede cobrar a los inquilinos por servicios proporcionados pero que no están listados en el acuerdo de alquiler, a menos que el inquilino haya sido notificado por escrito del cambio por lo menos 60 días antes.

Si el inquilino lo solicita, la administración del parque debe ofrecer un acuerdo de alquiler por escrito por un período de al menos 12 meses. La renta, servicios utilitarios o cargos por servicios razonables incidentales para el período del acuerdo de alquiler deben ser igual que para los inquilinos de mes a mes. El propietario del parque debe dar notificación por escrito de aumento de renta con por lo menos 60 días de anticipación.

Los propietarios de parques no pueden cobrar a los inquilinos un cargo por persona para miembros de familia inmediata del inquilino; o un honorario para aplicar la reglamentación del parque; o un cargo por invitados que permanecen por menos de 30 días; o un cargo por animales mascotas, a menos que el padre que proporcione servicios o facilidades especiales para animales mascotas; o un honorario por ingreso, instalación, conexión a servicios utilitarios y áreas comunes al mudarse al parque. Si el inquilino no paga la renta, cargos por servicios utilitarios o cualquier cargo por servicio razonable, el propietario del parque puede extender una notificación de término, bajo condiciones específicas de la Ley de Residencia de Casas Móviles.

Reglamentación de parques.

Los propietarios de parques pueden establecer reglamentos con razonables para mantener la atmósfera y tranquilidad del parque. La reglamentación especificará típicamente a qué hora se debe apagar la música que está muy alta, si el parque permite animales mascotas y si las viviendas deben tener faldeos o toldos. También puede haber reglamentos que regulan el período de tiempo en que se pueden quedar los invitados, las áreas de juego, el uso de la piscina, etc. El propietario del parque puede modificar las regulaciones referentes a las facilidades de recreación sin el consentimiento de los inquilinos, pero dando a todos los inquilinos una notificación por escrito con 60 días de anticipación.

En caso de que el inquilino, un miembro de la familia del inquilino o un invitado desobedezca las regulaciones, el propietario del parque debe dar al inquilino una advertencia por escrito. El inquilino tiene siete días para acatar las reglas; si el inquilino continúa ignorando las reglas, el propietario del parque puede extender una notificación de término de tenencia.

Privacidad

Los inquilinos también deberían recordar que tienen derecho a privacidad en sus hogares, aún si están ubicados en un parque. El propietario o gerente de un parque puede sólo ingresar a una vivienda o sitio para manutención de servicios utilitarios o para protección del parque-y sólo en horarios y de manera que no interfiera con la privacidad del inquilino. Excepto en casos de emergencia o abandono, el propietario o gerente del parque no tiene derecho a ingresar a una vivienda a menos que el propietario le haya dado consentimiento anticipado, que puede ser revocado por escrito en cualquier momento.

Cuando se vende una vivienda manufacturada

Cuando un inquilino decide vender su vivienda, la administración del padre que no puede exigir que la casa sea removida a menos que no cumpla con las reglas mínimas de seguridad y salud del estado, está en condiciones irreparables o tiene menos de 10 pies de ancho. El propietario del parque tiene el derecho de aprobar a la persona que está comprando la vivienda si la casa se queda en el parque. La administración sólo puede rechazarla a un comprador o posible inquilino que en el pasado no ha cumplido con los pagos de renta o con las estipulaciones del acuerdo de alquiler.

Servicios utilitarios

En algunos parques de casas móviles, las empresas de servicios utilitarios proporcionan medidores individuales para cada inquilino y les cobran directamente. En otros parques, el parque utiliza un sistema de "medidor maestro" de servicios utilitarios. En este sistema, el parque de casas móviles utilizan medidores adicionales para cada sitio; el parque entrega a cada inquilino su cuenta de servicios utilitarios con la lectura inicial y final del medidor. Si el parque utiliza este sistema, debe exhibir en forma abierta las tarifas de servicios utilitarios residenciales vigentes, que son publicadas por la empresa de servicios utilitarios; la tarifa que cobra el parque no pueden diferir de la de la empresa de servicios utilitarios.

Discriminación

Los propietarios de parques de casas móviles no pueden discriminar contra inquilinos basados en su raza, sexo, religión, color, nacionalidad, estado civil o familiar u orientación sexual. Los parques ya no puede mantener una política de "solamente adultos", aún que la ley Federal permite la existencia de parques "sólo pará adultos de la tercera edad".

Enseguida, ubicación en un sitio privado

La alternativa a ubicar una vivienda manufacturada en un padre que, es ponerla en un sitio privado. De acuerdo con la ley estatal, las ciudades o condados no pueden prohibir que viviendas manufacturadas sobre fundación permanente, sean ubicadas en cualquier sitio establecido para viviendas residenciales familiares convencionales. Los gobiernos locales sólo pueden imponer requisitos arquitectónicos en la vivienda manufacturada misma que están limitados a la saliente del techo, material del techo y material exterior, siempre que los requisitos o cualquier otra regla de desarrollo del sitio, no exceda los requeridos para una vivienda convencional en el mismo lugar.

Al considerar la ubicación de una vivienda manufacturada en un sitio privado, el propietario debería contactar al departamento local de construcción o planificación. Un posible propietario nunca debería comprar un sitio que no está específicamente aprobado para permitir viviendas manufacturadas por todas las divisiones de control de las autoridades del condado o la ciudad.

También podrían existir leyes locales específicas con respecto de servicios utilitarios, incluyendo las conexiones de alcantarillado y agua potable. Estas conexiones pueden ser costosas, especialmente si los propietarios tienen que construir sus propios pozos de agua o instalar un sistema séptico. Para evitar estos gastos, los propietarios deberían consultar si el sitio tiene facilidades de alcantarillado y agua potable establecidos. El estado tampoco exige que las viviendas manufacturadas deban ser instaladas en sistemas de fundación, a pesar de que los gobiernos locales pueden imponer esta restricción por sí mismos. Por lo tanto, es una buena idea familiarizarse con todos los requisitos de gobierno a nivel federal, estatal y local antes de comprar un sitio para una vivienda manufacturada.

Enseguida, servicios al consumidor proporcionados por el Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario.

Muy pocas personas se dan cuenta de cuánta protección proporciona la ley estatal para los compradores de viviendas manufacturadas y sus ocupantes. En la actualidad, las personas que compran viviendas manufacturadas pueden disfrutar de mayor protección por parte del estado que los compradores de viviendas convencionales.

Códigos y regulaciones.

Los siguientes programas son operados por la División de Códigos y Estándares del Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario:

El Programa de Licenciatura Ocupacional otorga licencias a los concesionarios de viviendas manufacturadas y casas móviles, vendedores y fabricantes; investiga a todos los licenciados después de recibir información que implica violaciones de las leyes que regulan la venta de viviendas manufacturadas y casas móviles; y toma las medidas disciplinarias y de licencias apropiadas contra los licenciados que haya violado las reglas y reglamentos que regulan la venta de viviendas manufacturadas. Llame al 916, 323-9801.

El Programa de Viviendas Manufacturadas inspecciona casas móviles y viviendas manufacturadas cuando se solicita o si es requerido por ley cuando hay modificaciones de plomería, mecánicas, eléctricas, estructurales o equipos de seguridad contra incendio o instalaciones dentro de las viviendas manufacturadas; y vigila el programa federal de llamada de casas manufacturadas destinado a prevenir y en algunos casos corregir, la introducción de defectos de construcción repetitivos en nuevas viviendas manufacturadas. Llame a la oficina de Santa Ana al 714, 558-4161; o la oficina de Sacramento al 916, 445-0135.

El Programa de Parques de Casas Móviles controla un programa a nivel estatal de cumplimiento de seguridad y salud dentro de los parques de casas móviles; extiende permisos de operación anuales y realiza inspecciones directamente en aproximadamente el 60% de los casi 6000 parques de casas móviles en todo el estado; y responde a las quejas que involucran problemas de seguridad y salud a dentro de los parques de casas móviles. Llame a la oficina de Santa Ana al 714, 558-4161; o o a la oficina de Sacramento al 916, 445-0135.

El Programa de Títulos y Registros procesan solicitudes y extiende documentos de propiedad para viviendas manufacturadas y casas móviles; y proporciona información detallada al público sobre las leyes que regulan documentos de propiedad, impuestos a las viviendas manufacturadas e historia de propietarios anteriores.

El Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario también proporciona los servicios de la oficina del Ombudsman de Casas Móviles, el cual ayuda a resolver problemas y proporciona información relacionada con una amplia variedad de asuntos de viviendas manufacturadas y casas móviles incluyendo: registro y título, instalaciones, garantías, rentas, inspecciones, parques de casas móviles, accesorios, mejoras y financiamiento. Usted puede obtener una copia de la Ley de Residencia de Casas Móviles llamando al teléfono gratis de 8:00 a.m. a 5:00 p.m.: 1-800-952-5275; o escribiendo a la Oficina del Ombudsman de Casas Móviles, Post Office Box 31, Sacramento, California Zip Code 95812-0031.

Si usted es el propietario de una casa móvil, es posible que también quiera contactar la Liga de Propietarios de Viviendas Móviles del Golden State (Golden State Mobile Homeowners League), que es una asociación de propietarios que le puede aconsejar y puede ayudarle a resolver sus problemas. La dirección de la liga es Post Office Box 876, Garden Grove, California Zip Code 92642. El número de teléfono gratis de la liga es 1-800-888-1727.

Oficinas de títulos y registros

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario tiene nueve oficinas distritales para consultas relacionadas con el registro y título de viviendas manufacturadas. Estas oficinas están ubicadas en Redding, Sacramento, San Jose, Fresno, San Luis Obispo, Winnetka (en el área de Los Angeles), Riverside, Santa Ana, and La Mesa (en el área de San Diego). Para asistencia relacionada con título y registro de viviendas manufacturadas llame al teléfono gratis: 1-800-952-8356.

He aquí una lista de verificación para compradores de viviendas manufacturadas:

-Antes de comprar, encuentre un sitio para su vivienda. Asegúrese de que la ubicación, si es un sitio privado, está aprobada para viviendas manufacturadas; verifique los requisitos de fundaciones y todos los otros requisitos gubernamentales. Si usted está instalando su vivienda en un parque, verifique el acuerdo de alquiler y los reglamentos del parque.

-Cuando compare precios, busque la etiqueta con el precio de venta sugerido por el fabricante. También busca que el Certificado de Cumplimiento, que le indica para qué clima es apropiada la vivienda.

-Lea y comprenda su contrato antes de firmar. Asegúrese que poner sus iniciales en todos los cambios hechos al contrato original. Guarde una copia para su archivo.

-Obtenga un recibo por cualquier dinero en efectivo o propiedad que usted entrega al vendedor.

-Si usted compra desde un concesionario, el concesionario le transferirá el título a su nombre. Si usted compra de un vendedor privado, hará que él o ella transfiera el título a su nombre y envía los documentos al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, Unidad de Títulos y Registros, para que se emita un nuevo título a su nombre.

-Típicamente, si usted está comprando una vivienda construida antes del 1 de julio de 1980, usted tendrá que pagar impuesto de ventas en el momento de la compra. Todas las viviendas manufacturadas deberán pagar algún tipo de impuesto por lo menos una vez al año.

-Si usted instala su propia vivienda, debe obtener los permisos de instalación de las agencias ante la ley apropiadas.

-Después que la vivienda está instalada, debe ser inspeccionada por un inspector de viviendas de la ciudad, contado o del estado quien le dará una copia de aceptación de instalación de casa móvil o certificado de ocupación. 

-Una vivienda manufacturada nueva está cubierta por una garantía de un año. En caso de que ocurra algún defecto sustancial, escrita al fabricante y/o concesionario inmediatamente, y guarde una copia de su carta.

Este mensaje de SmartLaw está basado en un panfleto llamado "Guía ante el Consumidor para Viviendas Manufacturadas" ("The Consumer's Guide To Manufactured Housing,") publicado el año 1990 por el Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario. Para ordenar una copia, usted puede llamar al teléfono gratis de Desarrollo de Vivienda y Comunitario 1-800-952-5275, o a alguna de las nueve oficinas distritales de desarrollo de Vivienda y Comunitario en su área.

 

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