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#922 Comprar un condominio (PT. 2)

#922 “ Comprando un condominio- Parte 2” (mp3 file)

Cuando usted compra un condominio debe estar familiarizado con una serie de documentos básicos. Pida al vendedor copias de ellos y léalos cuidadosamente. Si usted necesita ayuda entendiéndolos, busque asesoría legal.

Informe público de la subdivisión final

Todas las subdivisiones (incluyendo condominios) requieren de un informe público sobre su desarrollo que emite el Departamento de Bienes Raíces de California. El informe público revelar toda información que el departamento considera importante para los potenciales compradores. El informe cubre asuntos tales como la ubicación de escuelas, tiendas, los servicios públicos y transporte público. También se incluyen los cálculos del constructor de los pagos mensuales por mantenimiento y gastos operativos. Al comprador también se le informa cómo calcular sus impuestos. Para ayudar a los compradores de condominios, el Departamento de Bienes Raíces de California ahora incluye una explicación simple, de una página, en el informe público.

Si la información que provee en este informe el constructor se considera incompleta o inexacta por el Departamento de Bienes Raíces, o si no se cumplen con ciertas normas, las unidades no pueden venderse. Las leyes de California requieren que el constructor obtenga un recibo del comprador para probar que el documento ha sido recibido y se ha leído antes de una venta.

Los siguientes documentos, entre muchos otros, son requisitos el Departamento de Bienes Raíces antes de emitir un informe público sobre un proyecto:

--Declaración de acuerdos, condiciones y restricciones (se llama a esto en la "declaración").

--Los artículos de asociación.

--Los artículos de incorporación.

Estos tres documentos son los instrumentos que gobiernan la propiedad y administración del proyecto. La declaración describe el proyecto, establece su identidad legal y designa los procedimientos que tiene que acatar la asociación. Las regulaciones contenidas en esa declaración no se pueden cambiar fácilmente. Los artículos establecen la asociación que habrá de operar el desarrollo. Los artículos incorporación son las reglas que establece una junta de gobernadores basándose en la declaración y que pueden cambiarse con mayor facilidad.

Presupuesto de operación

Un evaluador del estado revisará la el presupuesto de operación propuesto por el constructor para confirmar que sea razonable; un cálculo exacto de los gastos.

Reglas internas

El contratista establece las reglas básicas internas que gobernarán las actividades diarias de los propietarios; la asociación añadirá otras.

También pida ver a los siguientes documentos:

--El acuerdo de reglamentos.

Esto es un acuerdo entre la Asociación de Propietarios y HUD/FHA (el Departamento de Desarrollo Urbano/Autoridad Federal de Vivienda) para determinar elegibilidad para fines de las pólizas hipotecarias. Su intención es constituir un proyecto de condominios con ciertos requisitos, según las leyes nacionales de vivienda. Ese documento es un requisito de la FHA si las hipotecas habrán de estar aseguradas a nivel federal.

Acuerdo de administración

Este documento establece la administración del proyecto hasta tanto se constituya una asociación. El acuerdo expira dentro del plazo de un año, a menos que los propietarios voten para extenderlo.

Si el vendedor se rehúsa a proveer cualquiera de estos documentos, vaya a comprar en otro lugar. También informe al Departamento de Bienes Raíces de California de modo que el asunto pueda ser investigado.

No tenga miedo de formular preguntas.

Usted tiene el derecho de formular preguntas al vendedor -- y debe recibir respuestas. Si no es así --tenga cuidado. Investigue todos los aspectos del condominio cuidadosamente antes de firmar un acuerdo de compra.

Pida ver los planos el edificio y el mapa catastral que se encuentra en la oficina del registro del condado donde se construye el condominio, para darse así una idea general de todo el proyecto.

No dependa solamente de la información que le provee la oficina de ventas, no confíe solamente en la palabra de un vendedor --una promesa oral no se puede hacer cumplir. Sin embargo, la ley establece que un constructor debe proveerle todo lo que anuncia como parte del desarrollo.

Si es posible, inspeccione su unidad de vivienda antes de comprar. Algunos constructores tienden a representar mal el tamaño de la unidad en los planos. También una unidad Modelo puede hacerse ver más grandes de lo que en realidad es usando muebles pequeños. Averigüe si el precio de la unidad incluye enseres, alfombras y cortinas, tal como se muestran en la unidad Modelo.

Determine si el contratista le proveerá una garantía escrita contra cualquier defecto de construcción y qué garantías tienen los enseres, aire acondicionado, etcétera.

Recuerde, si el contratista tiene derecho a alquilar las unidades que no venda, esto podría bajar el valor de su unidad.

Verifique el cálculo de impuestos sobre la propiedad que le ofrece el contratista, así como los costos de seguros contra incendios.

Revise la declaración para ver si incluye póliza contra peligros y responsabilidad en las áreas comunes. La póliza tiene que nombrar tanto a la asociación, como cada unidad individual.

Averigüe si existen restricciones en el alquiler o la venta de su unidad. Bajo las leyes de California, es ilegal restringir el derecho a revender su unidad, excepto que puede que se requiera evidencia de la responsabilidad financiera del nuevo propietario o puedan establecerse otras normas objetivas.

No dé un pago inicial hasta tanto esté seguro de sus pagos de hipoteca -- a menos que el contrato de compra especifique claramente que el pago inicial se le reembolsará. Pregunte sobre los costos de cierre -- éstos requerirán dinero en efectivo por encima de la cantidad del pago inicial. En California, el pago inicial tiene que mantenerse en una cuenta de garantía hasta tanto usted obtenga el título de propiedad de la unidad, o se tomen otras medidas de protección para usted. Estos arreglos evitan que el constructor use su dinero para financiar el proyecto.

Considere la contaminación de aire y ruido. Proteja su privacidad, averigüe cuán bien ha sido aislada a prueba de ruidos su unidad.

Además de la deuda de su hipoteca, usted tendrá que pagar mensualmente para cubrir los gastos de mantenimiento y gastos relacionados con las áreas comunes (edificios, recreación y facilidades de estacionamiento, etc.). Averigüe cuánto será ese pago mensual, y qué cubre. Revise el presupuesto para asegurarse que el vendedor no está subestimando los costos de mantenimiento.

Averigüe si usted será propietario de la tierra donde se ha construido el condominio, o si la tierra se le alquilará mediante una cuota mensual.

Averigüe también cuándo se completará el edificio y cuándo se le permitirá mudarse a su unidad. Si el condominio no se completa en un plazo de un año a partir de la primera venta, tienen que reembolsarle todo a menos que usted esté de acuerdo en continuar esperando.

A pesar de estas medidas preventivas, usted todavía podría encontrarse en medio de una situación de propietario de condominio no muy agradable. El Departamento de Bienes Raíces de California cuenta con jurisdicción sobre las regulaciones de los condominios; escriba o llame por teléfono a la oficina de distrito más cercana para que le ayuden en Sacramento, Fresno, San Francisco, Los Angeles y San Diego.

Si usted tiene una queja dentro de esa jurisdicción, el Departamento de Bienes Raíces de California la investigará. Sus representantes puede que contacten al contratista en un esfuerzo por resolver su queja. Si el contratista no puede o se rehúsa a cumplir con la ley, su queja podría resultar en una orden para obligarlos a dejar de vender unidades o alguna otra acción, incluyendo referirlos a la oficina del Fiscal de Distrito o Defensor General para ser procesados.

La oficina del Defensor General mayormente procesa casos de demandas en grupo de importancia a nivel estatal; no puede representar a un individuo. Por lo tanto, es posible que usted quiera contactar a su propio abogado. Su queja tendrá mayor impacto si usted somete una demanda con otros miembros del proyecto (mientras más, mejor), o si la asociación somete una demanda a nombre de sus miembros.

Si su queja está relacionada con defectos en la construcción, contacte la oficina del Fiscal de Distrito en el condado donde reside, ya que el condado tiene jurisdicción sobre los códigos y normas de los edificios. También contacte la junta estatal que otorga licencias a los contratistas en: 9821 Business Park Drive, Sacramento, California. Su número de teléfono gratis es: 1-800-321-2752, o visítelos en línea en: www.cslb.ca.gov

Si su asociación necesita ayuda en las etapas iniciales de su formación, o si tiene dificultades en la administración del proyecto, un representante del Departamento de Bienes Raíces puede ayudar. El representante, si es necesario, irá a las reuniones de la asociación en cualquier parte de California para ayudar a la asociación a establecerse firmemente.

Tal como ya debe haberse dado cuenta, la propiedad de un condominio es un proceso complejo. Por lo tanto, se le recomienda con mucho ahínco que recurra a la ayuda de un abogado calificado, preferiblemente uno que tenga conocimiento sobre las leyes de condominios. Su abogado debe revisar todos sus documentos, incluyendo el contrato de venta, antes de que usted firme.

Es posible que también quiera leer la información gratis que provee la junta estatal que otorga licencias a los contratistas para los nuevos propietarios. Aparece en su sitio por Internet en: www.cslb.ca.gov

 

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